Avukat Cihangir Yıldız
cihangir.yildiz@hotmail.com Yabancıların mülk edinmesi konusu, sadece yatırımcıyı teşvik ve döviz girişi sağlama güdüsüyle planlanabilecek bir mesele değildir. Bu sebeple yabancıların gayrimenkul edinme şartları tekrar gözden geçirilmelidir. Ülkemize tarım arazileri özelinde tıpkı İngiltere’deki gibi mülkiyet devrinden ziyade “belli dönemlerle sınırlı kiralama” sistemi getirilebilir. Vatandaşlık kazanımı ise gayrimenkul satışına bağlı olmaktan çıkarılıp “ülke ile sıkı bağlantı” yaklaşımı benimsenebilir. İngiltere, Almanya, Fransa, Belçika, Lüksemburg, Hollanda ve Portekiz’de yabancıların gayrimenkul edinimine yönelik herhangi bir kanuni sınırlama yoktur ama bu ülkelerde gayrimenkul edinmek, kişiye vatandaşlık veya oturma hakkı vermez. Yabancıların gayrimenkul edinmesi her açıdan çok mühim bir konudur. Yabancıların son yıllarda Türkiye’de gayrimenkul (taşınmaz) edinmeleri hususunda hızlı bir artış yaşandığı herkesin malumudur. Bu gayrimenkul satışlarının daha çok vatandaşlık hakkı kazanmak için konut edinimi şeklinde gerçekleştiği düşünülse de işin aslı sadece bununla sınırlı değildir. Özellikle, tarım arazilerinde ciddi bir yabancı alımı söz konusudur. Bu yazımızda, geçmişten günümüze yabancıların gayrimenkul edinme şartlarındaki değişimi ve gelişmiş ülkelerdeki uygulamayı mukayeseli olarak değerlendirmeye çalışacağız. Devletler hukukunda, bir devletin ülke (toprak), millet ve egemenlik olarak üç unsurunun olduğu kabul edilmektedir. Dolayısıyla, devletin asli unsurunu oluşturan “ülke topraklarında” yabancıların gayrimenkul edinmesi her açıdan çok mühim bir konudur. Bu hususta çeşitli sistemler gelişmiş ve her devlet genel olarak kendi millî çıkarlarına uygun gördüğü esas ve yöntemi benimsemiştir. Ülkemizde, yabancı gerçek ve tüzel kişilerin gayrimenkul ediniminin temel hukuki dayanağı 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. ve 36. maddeleridir. Bu düzenlemeler çerçevesinde; 184 ülkenin vatandaşı olan yabancılar, Türk vatandaşlarıyla neredeyse eşit şartlarda gayrimenkul edinebilmektedirler. Yürürlükte olan düzenlemeye göre; - Mütekabiliyet (karşılıklı olma) şartı bulunmamaktadır. Hangi devlet vatandaşlarının gayrimenkul edinebilecekleri Cumhurbaşkanlığı Makamının takdirindedir. - Yabancı gerçek kişiler, ülkemizde en fazla 30 hektar taşınmaz edinebilir. - Yabancı gerçek kişiler, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün ’una kadar taşınmaz edinebilir. - Cumhurbaşkanı, kişi başına ülke genelinde edinilebilecek miktarı iki katına kadar artırmaya yetkilidir. - Yabancı tüzel kişiler (şirket vb.) için bazı özel şartlar aranmaktadır. Yabancıların mülk edinmeleri ile ilgili hükümler bugün itibariyle böyle olsa da geçmişte nasıldı? diye bir soru akla gelebilir.

OSMANLIDA YABANCILARIN GAYRİMENKUL EDİNMESİ MÜMKÜN MÜYDÜ?

Osmanlının son dönemlerine kadar bir yabancının (müste’men) Osmanlı topraklarında gayrimenkul edinme hakkı bulunmamaktaydı. Şu kadar ki, herhangi bir ülkedeki herhangi bir Müslüman, “Darül islam” olan Osmanlı topraklarında mülk edinebilirdi. 1839’da ilan edilen Tanzimat Fermanı’nı yeterli görmeyen Batılı devletlerin ısrarıyla ilan edilen 1856 tarihli Islahat Fermanı ile yabancılara Osmanlı ülkesinde mülk edinme hakkı tanınmıştır. Bu fermandan sonra bilhassa İngiltere’nin isteği doğrultusunda 16 Haziran 1869 tarihinde çıkarılan “Tebaayı Ecnebiyenin Emlâke Mutasarrıf Olmaları Hakkında Kanun” ile yabancılara mülk edinme hakkı sağlanmış oldu. Bu kanun ile getirilen şartlar şu şekildeydi: -Yabancılar, Hicaz vilâyetinde mülkiyet edinemezler. -Bu kanunun eki olan protokolü(*) imzalamamış........

© Türkiye