Un texte de Jean-Pascal Blangez, courtier hypothécaire

Au Canada, près de 60% des prêts hypothécaires devront être renouvelés entre 2025 et 2027, dans un environnement où les taux ont plus que doublé depuis leur creux pandémique.

Pendant plus d’une décennie, devenir propriétaire — particulièrement au Québec — s’est fait dans un environnement presque idéal. Les taux d’intérêt historiquement bas, l’accès facile au crédit et la croissance soutenue des prix immobiliers ont contribué à banaliser le risque hypothécaire. Le coût de l’argent était si faible que la structure de la dette importait peu.

Mais ce cycle est terminé.

Depuis mars 2022, la Banque du Canada a relevé son taux directeur de 0,25% à 5%, dans l’un des resserrements monétaires les plus rapides de l’histoire récente. Malgré un ralentissement de l’inflation autour de la cible, celle-ci demeure sensible aux chocs externes, notamment liés à l’énergie.

Et c’est précisément ce qui rend le contexte actuel plus complexe.

Un répit trompeur sur les taux

Le récent cessez-le-feu entre les États-Unis et l’Iran a brièvement fait reculer les rendements obligataires canadiens, notamment sur les échéances de cinq ans — un indicateur clé pour les taux hypothécaires fixes.

À première vue, le signal est encourageant, mais il est fragile.

Les tensions persistantes au Moyen-Orient, les perturbations du transport énergétique et les prix du pétrole toujours élevés maintiennent une pression sur l’inflation mondiale. Dans ce contexte, les marchés obligataires réagissent rapidement — parfois de façon excessive — aux nouvelles.

Le mur du renouvellement: une transition inévitable

Dans ce contexte déjà incertain, le Canada fait face à un défi structurel majeur.

Une grande partie des hypothèques en circulation ont été contractées à des taux avoisinants ou inférieurs à 2%. Le choc est mécanique.

Dans plusieurs cas, les taux proposés aujourd’hui sont deux à trois fois plus élevés. Pour de nombreux ménages, cela représente plusieurs centaines de dollars supplémentaires par mois.

Sur le terrain, cette réalité n’est plus théorique. Elle est déjà vécue. Et elle marque la fin d’une certaine insouciance financière.

Inflation persistante, marge de manœuvre limitée

L’inflation demeure le point d’ancrage de toute la dynamique des taux.

Même si elle a ralenti par rapport à ses sommets, elle reste vulnérable aux chocs énergétiques et aux perturbations des chaînes d’approvisionnement. Les tensions géopolitiques récentes en sont un rappel concret.

Dans ce contexte, la Banque du Canada avance avec prudence. Une baisse rapide du taux directeur demeure peu probable à court terme. Les taux variables devraient donc rester élevés plus longtemps que plusieurs l’anticipent. Pendant des années, le crédit a facilité les décisions. Aujourd’hui, il les expose.

Une réalité à nuancer: l’équité comme levier

Il serait toutefois incomplet de ne voir dans cette situation qu’un choc.

Au cours des dernières années, la valeur des propriétés a fortement augmenté au Québec, générant une équité importante pour de nombreux propriétaires.

Cette équité change la dynamique. Elle offre, dans certains cas, des options: refinancement, ajustement de l’amortissement ou restructuration de la dette. Elle ne supprime pas le risque. Mais elle crée une marge de manœuvre. Et dans un environnement incertain, la flexibilité devient une forme de protection.

Le vrai changement: la fin du réflexe du «taux le plus bas»

Le changement le plus important est peut-être conceptuel.

Pendant des années, la stratégie hypothécaire s’est résumée à une question simple: obtenir le taux le plus bas possible. Ce réflexe n’est plus suffisant.

Avec un ratio d’endettement des ménages toujours élevé — autour de 180% du revenu disponible —, la sensibilité aux taux d’intérêt demeure importante.

Le véritable enjeu n’est plus le taux. C’est la structure:

Structure de la dette;

Capacité d’absorption des chocs;

Flexibilité financière

Une mauvaise structure amplifie les cycles économiques. Une bonne structure les absorbe.

Anticiper plutôt que subir

Le risque principal, aujourd’hui, n’est pas uniquement économique. Il est comportemental.

Face à l’incertitude, plusieurs ménages choisissent d’attendre. Attendre une baisse des taux. Attendre un contexte plus clair. Mais les marchés n’attendent pas.

Les conditions évoluent souvent avant que les décisions officielles soient prises. Attendre un signal évident, c’est souvent agir trop tard.

À l’inverse, les décisions les plus efficaces sont prises lorsque les options sont encore ouvertes.

Une nouvelle discipline financière

Le mur du renouvellement ne doit pas être interprété comme une crise imminente. Il s’agit d’une transition.

Une transition vers un environnement où le coût de l’argent redevient central. Où le risque hypothécaire redevient tangible. Où la gestion de la dette redevient stratégique.

Dans ce nouveau cycle, une chose change fondamentalement: le taux n’est plus le point de départ de la réflexion. Il en devient une conséquence.

Les propriétaires les plus résilients ne seront pas ceux qui auront obtenu le meilleur taux. Ce seront ceux qui auront compris, avant les autres, que la véritable protection ne se trouve pas dans le marché… Mais dans la structure de leurs décisions.

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