EXPERTE INVITÉE. On me demande souvent « Karole-Anne, où est le meilleur endroit pour investir au Québec en ce moment? »

Et presque chaque fois, je sens une attente. Comme si la réponse allait être une ville précise, un quartier «caché» ou le prochain endroit où tout le monde devrait se positionner.

La réalité est moins séduisante.

Il n’y a pas de meilleur marché. Mais il y a des marchés adaptés à votre stratégie. Je me souviens d’un investisseur rencontré en début de parcours. Il avait trouvé ce qu’il croyait être une opportunité parfaite en région. Les ratios étaient bons, le prix d’entrée accessible, et plusieurs influenceurs immobiliers parlaient déjà de ce secteur comme du prochain hotspot.

Quelques mois plus tard, on s’est revus lors d’un événement. Il me disait qu’il avait vendu l’immeuble à perte. Non pas parce que la bâtisse était mauvaise, mais parce que la réalité ne correspondait pas à ses attentes.

Parmi les défis rencontrés: une vacance plus élevée, une gestion plus lourde qu’estimée et un rendement instable.

Ce n’était pas un mauvais investissement. C’était un investissement mal aligné.

Mes cours de marché immobilier dans ma technique en évaluation immobilière m’ont appris quelques notions que je vais vous partager, et celles-ci pourront aider vos réflexions.

La prise de valeur, une question de profondeur de marché

La première notion à comprendre est la prise de valeur.

Elle repose sur un principe fondamental: l’offre et la demande. Mais surtout, sur ce qu’on appelle la profondeur du marché.

À Montréal, par exemple, la «pression acheteuse» est historiquement élevée. Selon les données de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ), même lors de périodes de ralentissement, comme en 2008 ou au début de la pandémie en 2020, le marché montréalais a démontré une forte résilience, avec des corrections limitées suivies de reprises rapides.

Pourquoi? Parce qu’il y a toujours des acheteurs: investisseurs institutionnels, propriétaires occupants, fonds, promoteurs. Cette diversité crée un effet de stabilisation. Même en période d’incertitude, la liquidité demeure.

À l’inverse, dans des villes de plus petite taille, par exemple des marchés de 10 000 à 30 000 habitants, la dynamique est différente. Le bassin d’acheteurs est plus restreint. Le financement peut être plus difficile. Les comparables sont parfois moins nombreux.

Ce qui signifie qu’en cas de revente ou de refinancement, le risque n’est pas nécessairement une baisse de valeur, mais un manque de fluidité. C’est un risque souvent sous-estimé.

Le flux de trésorerie, l’écart entre la théorie et la réalité

Face à cette stabilité des grands centres, plusieurs investisseurs se tournent vers les régions pour une raison bien simple: le flux de trésorerie (cash flow). Sur papier, les ratios sont souvent plus attrayants. Les prix d’acquisition sont plus bas, et les rendements initiaux peuvent sembler supérieurs.

Mais selon les perspectives de la Société canadienne d’hypothèques et logement (SCHL), les marchés locatifs en région présentent aussi des dynamiques différentes: une demande parfois moins soutenue, une sensibilité accrue aux fluctuations économiques locales et des taux de vacance qui peuvent varier davantage selon les secteurs.

Au début de ma carrière, j’ai eu l’occasion de gérer des immeubles dans différents marchés. Et rapidement, j’ai compris qu’un rendement affiché ne reflète pas toujours la réalité opérationnelle.

Deux immeubles avec le même flux de trésorerie projeté peuvent générer des expériences complètement différentes. Dans certains cas, la gestion est stable, prévisible, presque fluide. Dans d’autres, elle demande une présence constante, une adaptation continue et une gestion humaine beaucoup plus intense.

Ce sont des variables invisibles dans un chiffrier Excel. Mais elles ont des répercussions directes sur votre rendement réel. C’est pour cette raison que, pour un premier investissement, je recommande souvent de rester à proximité, environ 30 minutes de chez soi. Non pas uniquement pour des raisons logistiques, mais pour développer une compréhension du marché locatif dans lequel on investit.

Les ressources, le facteur déterminant oublié

Lorsque j’ai fait mes premiers investissements, mon budget m’a naturellement orientée vers des marchés comme Trois-Rivières. C’était accessible.

Comme beaucoup d’investisseurs, j’ai vu dans ces villes une porte d’entrée vers l’immobilier. Et ce sont effectivement des marchés en croissance, soutenus notamment par des migrations internes et un certain rééquilibrage des prix à l’échelle provinciale.

Mais avec le recul, je réalise que la vraie question n’était pas uniquement où investir. C’était plutôt avec quelles ressources suis-je capable d’opérer cet investissement?

Parce qu’un immeuble n’est pas un actif passif. C’est un système opérationnel.

Selon les données du marché et les observations terrain, la performance d’un actif dépend autant de sa gestion que de son acquisition. L’accès à des entrepreneurs, la qualité des fournisseurs, la structure de gestion et la capacité de suivi, tous ces éléments influencent directement la rentabilité.

De plus, gardez en tête que les rénovations dans un secteur éloigné n’auront pas la même valeur que dans un secteur central.

J’ai vu des investisseurs faire d’excellentes acquisitions, mais ne pas réussir à les optimiser. Et à l’inverse, d’autres, transformer des immeubles imparfaits en actifs performants. La différence? Les ressources.

Alors, où investir au Québec?

La réponse est moins spectaculaire qu’on l’espère. Mais elle est beaucoup plus utile.

• Votre stratégie est claire;• Vos ressources sont en place;• Votre tolérance au risque est respectée.

Parce qu’il n’existe pas de marché parfait.

Mais il existe des décisions cohérentes.

Et avec le temps, ce sont celles qui font toute la différence.

On parle souvent d’immobilier comme d’un jeu d’opportunités.

Mais dans le marché actuel, plus structuré et plus exigeant, il s’agit surtout d’un jeu de discipline.

Les investisseurs qui réussissent sur le long terme ne sont pas ceux qui ont trouvé le «bon marché».

Ce sont ceux qui ont compris dans quel marché ils étaient capables de performer. Alors avant de vous demander où investir, posez-vous plutôt cette question: quel type d’investisseur suis-je en train de devenir?

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