Una mujer iraní camina frente a un mural en contra de Israel en Teherán. / Abedin Taherkenareh / EFE

Si usted vive de alquiler, probablemente tenga en su mano prolongar su contrato más de lo que pensaba; si usted tiene un piso alquilado, eche un ojo a la normativa, porque puede ser que la duración real del contrato no sea la que figura en el papel. ¿Por qué? Por culpa de la guerra de Irán.

Hace más de un mes que arrancó la ofensiva de Israel y Estados Unidos al país que antaño fue Persia, y lo sucedido en Oriente Medio no solo afecta al precio de la gasolina en la Región: también a la vivienda. La razón: una norma aprobada recientemente, el Real Decreto-ley 8/2026, que introduce una medida extraordinaria que puede alterar de forma significativa la duración efectiva de los contratos de arrendamiento.

La duración de estos contratos viene regulada en el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que establece una prórroga obligatoria de hasta 5 años (o 7 si el arrendador es persona jurídica). Es decir, aunque se pacte una duración inferior, el inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda que alquila durante ese periodo.

Una vez transcurrido ese plazo, entra en juego el artículo 10 de la citada LAU, que prevé una prórroga tácita anual hasta un máximo de 3 años adicionales, siempre que ninguna de las partes manifieste su voluntad de no renovar.

Superados estos plazos, la relación contractual puede continuar mediante lo que jurídicamente se conoce como "reconducción tácita": el contrato queda sometido a las normas generales del Código Civil. Hasta aquí, el régimen ordinario.

Sin embargo, el nuevo real decreto introduce una medida excepcional que altera este esquema: aquellos contratos de arrendamiento de vivienda habitual que se encuentren en vigor a fecha 22 de marzo de 2026 y cuya finalización (ya sea por cumplimiento del plazo inicial o de sus prórrogas legales) esté prevista antes del 31 de diciembre de 2027 podrán acogerse a una prórroga extraordinaria.

¿En qué consiste esta prórroga?

En la posibilidad de que el inquilino solicite una extensión del contrato por periodos anuales, hasta un máximo de dos años adicionales, con las mismas condiciones contractuales. Y esta prórroga es obligatoria para el arrendador. Esto implica que haya propietarios que contaban con recuperar su vivienda a corto plazo y no puedan hacerlo.

Es decir, no se trata de una negociación, sino de un derecho del inquilino, salvo que el propietario necesite el piso para vivir o para que vivan sus hijos (u otros familiares en primer grado de parentesco).

La prórroga no es automática (ha de ser solicitada expresamente por el inquilino), tiene que hacerse antes de la finalización del contrato (o de la prórroga en curso) y con ella se mantiene íntegramente el contenido del contrato, incluido lo que se paga de alquiler, salvo que existan mecanismos de actualización ya pactados.

Como profesional del Derecho, y desde una perspectiva prudente, considero que dicha solicitud debería realizarse cuanto antes y por un medio fehaciente que permita acreditar tanto su envío como su contenido. El burofax sigue siendo, a día de hoy, la herramienta más segura en este tipo de comunicaciones.

Más allá del aspecto técnico, esta medida plantea una reflexión: nos encontramos ante una nueva intervención del legislador en el mercado del alquiler, motivada por circunstancias excepcionales, en este caso, un contexto internacional de inestabilidad derivado del conflicto en Irán y su impacto económico. Sin embargo, como ya ha ocurrido en ocasiones anteriores, el peso de estas medidas recae principalmente sobre los caseros, que ven limitada su capacidad de disposición sobre algo que es suyo. Esto genera una tensión evidente entre la función social de la vivienda y el derecho a la propiedad, tensión que, aunque no es nueva, se intensifica con cada prórroga extraordinaria.

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