Her ne kadar hukuk sistemimizde sözleşme serbestisi ilkesi geçerli olsa da kanun koyucu kira sözleşmeleri bakımından kiracıyı koruyan hükümler düzenlemiştir. Bunun sebebi kiraya veren karşısında zayıf durumda olan kiracıyı korumak, serbest iradenin sakatlanmasının önüne geçmektir. İşbu yazımızda; kiracı aleyhine ceza koşulu ve muacceliyet kaydı düzenleyen sözleşme hükümlerinin kira bedelinin zamanında ödenmemesi ve erken tahliye çerçevesinde geçerliliği Yargıtay içtihatları kapsamında değerlendirilecektir.

1) Kira Bedelinin Zamanında Ödenmemesi Sebebiyle Muacceliyet Kaydı ve Cezai Şart Düzenlenmesi

a) Genel Olarak;

TBK md. 346’ya göre “Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.” O halde kira bedelinin zamanında ödenmemesi sebebiyle ceza koşuluna hükmedilmesi yahut muacceliyet kaydına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

Yani kiracının kirayı ödemede temerrüde düşmesi durumunda temerrüde dayalı fesih sebepleri gerçekleştiyse tahliye yoluna başvurma imkanı bulunmakla birlikte; ceza koşulu ödeneceğine veyahut sonraki kira bedellerinin tamamının muaccel olacağına ilişkin düzenlenmeler geçersizdir. Burada fesih sebeplerinin sınırlılığı üzerinde de durulması gerekmektedir.

TBK m. 354 ile de dava yolu ile fesih sebepleri sınırlandırılmıştır; “Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.” Buna göre, kira sözleşmeleri dava yoluyla ancak TBK m. 350, 351 ve 352’de belirtilen nedenlere sona erdirilebilecektir. Bunlardan herhangi biri var olmadıkça kira sözleşmesi sona erdirilemeyecektir. Kira sözleşmesinde kanunda sayılı haller dışında sözleşmenin sona erdirileceğine yönelik yapılan düzenlemeler de geçersizdir. O halde kira bedelinin ödenmesinde temerrüde düşüldüğü takdirde ancak kanunda sayılı koşullar sağlandıysa temerrüt nedeniyle tahliye imkanı bulunmakla birlikte ceza koşuluna ve sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin muacceliyet kaydına hükmedilemez.

“Kiracı aleyhine düzenleme yasağı” başlıklı 346. madde 6098 sayılı TBK ile yürürlüğe girmiştir ve bu hususta içtihat oluşmuştur.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2015/3907E, 2015/6643K sayılı ilamına göre; “Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinin 12. maddesinde kira bedellerinin zamanında ödenmemesi halinde dönem sonuna kadar olan kira bedellerinin ödeneceğine ilişkin muacceliyet koşuluna yer verildiği görülmekte olup, yeni yasal düzenleme karşısında bu koşulun davalı kiracının sıfatına göre geçersiz hale geldiğinin kabulü gerekir. Davalı borçlu hakkında başlatılan icra takibinde ödenmeyen Mayıs Haziran 2010 aylar kirası ile muacceliyet koşulu uyarınca 2011 yılı Nisan ayına kadar olan aylar kirasının da tahsili istenildiğine göre değerlendirmenin takip tarihi itibariyle ödenmemiş muaccel kira alacağı üzerinden yapılması gerekirken, muacceliyet koşulu gereğince istenen aylar kirasının da değerlendirmeye tabi tutulması yeni yasal düzenleme karşısında doğru görülmemiştir. “ [1]

b) İşyeri kiralarında durum;

Eski TBK döneminde kira sözleşmelerinde muacceliyet kaydına ilişkin bir hüküm bulunmamaktaydı ve sözleşmelere bu yönde hüküm koyulabilmekteydi. Ancak TBK döneminde konut ve çatılı işyerleri bakımından “Kiracı aleyhine düzenleme yasağı” başlıklı 346. Madde ile muacceliyet kaydı ve kira bedelini ödemede temerrüde düşülmesi sebebiyle ceza koşulu düzenlemeleri kiracı lehine yasaklanmıştır. [2]

Ancak bu düzenleme tacir olan kiracılar bakımından ertelenmiştir. 6217 Sayılı Kanun'un geçici 2. maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Kanun'un 53. maddesine göre; “Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.”

İşbu düzenlemeye göre; TBK’nın 346. Maddesinin uygulanması tacirler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 8 yıl süreyle ertelenmiştir. Erteleme dönemi içerisinde işbu kira sözleşmeleri bakımından sözleşmelerde belirlenen muacceliyet koşullarının geçerli olduğuna hükmedilmiştir.

Yargıtay 12.Hukuk Dairesinin 2021/1059 E, 2021/1637 K sayılı ilamı; “Kira sözleşmesinin Özel Şartlar başlıklı bölümünün 3. maddesinde '' ... Kira bedellerinin vadesinden sonraki 5 gün içerisinde ödenmemesi durumunda kira bedellerinin tamamının muaccel olacağı” kararlaştırılmıştır. 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanun'unun 346.maddesinin ikinci cümlesi, kira sözleşmelerine konulan muacceliyet şartlarını........

© Hukuki Haber