Kentsel dönüşüm görüşmelerinin yapıldığı bir apartman toplantısına oturduğunuzda, tartışmanın er ya da geç aynı yere geldiğini görürsünüz: kim, yeni binadan ne kadar alacak. Cevabı çoğu zaman kimsenin okumadığı bir sayı belirler — tapudaki arsa payı. Elli yıl önce, çoğu kez bir mühendisin binayı kaç daireye bölmüşse arsayı da o kadar eşit parçaya ayırmasıyla oluşmuş bir sayı.

Zemin kattaki dükkânla çatı katındaki dairenin aynı payı taşıması, bina ayakta dururken kimsenin uykusunu kaçırmaz. Aidat farkı birkaç yüz liradır, insanlar idare eder. Yıkım kararı çıktığı anda ise o birkaç yüz liralık fark, milyonluk bir bağımsız bölüm farkına dönüşür.

İşte tam bu noktada eski bir usul sorusu tekrar hayat buluyor: arsa paylarının düzeltilmesi davası devam ederken bina yıkılırsa, dava ne olur? Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 10.09.2025 tarihli ve E.2023/648, K.2025/512 sayılı kararında bu soruyu oy çokluğuyla yanıtladı. Verilen yanıt, dönüşüm sürecindeki pek çok dosyanın kaderini değiştirecek nitelikte.

II. İZMİR'DE BEŞ DAİRELİK BİR BİNA VE 2/10'LUK EŞİTLİK

Uyuşmazlığın konusu, İzmir'in Konak ilçesinde bulunan beş katlı, beş daireli bir apartman. Kat irtifakı kurulurken binanın tamamı on paya bölünmüş ve her daireye 2/10 arsa payı verilmiş. Yani dairelerin konumu, büyüklüğü, cephesi, manzarası hiç hesaba katılmamış; sadece daire sayısına bölünmüş.

Üçüncü kattaki bağımsız bölümün malikleri, kendi dairelerinin diğerlerinden büyük olmasına rağmen düşük pay aldıklarını ileri sürerek arsa paylarının yeniden belirlenmesini istemişler. Mahkeme keşif yapmış, bilirkişi incelemesi yaptırmış ve 11.10.2018 tarihli kararıyla davayı kabul etmiş.

İlk derece mahkemesinin gerekçesi, bu tür dosyalarda nelerin tartışıldığını iyi gösteriyor. Kat irtifakı kurulurken dairelerin alanları, konumları, değerleri, mimari özellikleri, ulaşım imkânları, ısı, ışık, güneş, rüzgâr ve cephe durumları hiç dikkate alınmamış; paylaşım sadece sayı hesabına göre yapılmıştı. Bilirkişi incelemesinde zemin kat dairenin ortak arka bahçeyi kullanması ve arkada istinat duvarına bakması, çatı katındaki dairenin ise terasları kullanmakla birlikte üzerinde kiremit çatı bulunmaması ve iklim koşullarından daha çok etkilenmesi gibi ayrıntılar tek tek tartışılmış.

Davalı taraf da boş durmamış. Savunmada, yarım asırdır hiçbir kat malikinin böyle bir dava açmadığı, elli yıl öncesinin fiilî durumunun bilirkişi eliyle net biçimde saptanmasının mümkün olmadığı ve çatı katının aslında diğer dairelerden daha iyi körfez manzarasına sahip olduğu ileri sürülmüş. Bu itirazların hiçbiri yabancı değil; arsa payı dosyalarının neredeyse tamamında aynı üç argümanla karşılaşılır.

Ortaya çıkan tablo, bu davaların neden bu kadar sert geçtiğini tek başına anlatıyor: eşit dağıtılan 2/10'luk paylar, zemin kat için 9/44, ara katlar için 10/44, çatı katı için ise 5/44 olarak yeniden belirlenmiş. Çatı katındaki malik, kâğıt üzerinde payının neredeyse yarısını kaybetmiş.

Karar istinafa taşındı. Ve dosya istinaf incelemesindeyken bina 21.08.2020 tarihinde yıkıldı. Parselde riskli yapı şerhi zaten 20.12.2017'den beri duruyordu.

III. "DAVA KONUSUZ KALDI" DİYEN İSTİNAF, DİRENEN İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesi, binanın yıkılmasıyla birlikte Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 47 nci maddesinin birinci fıkrası uyarınca kat mülkiyetinin kendiliğinden sona erdiğini, dolayısıyla ortada düzeltilecek bir arsa payı kalmadığını kabul etti. İlk derece kararını kaldırdı ve davanın konusuz kalması nedeniyle esas hakkında karar verilmesine yer olmadığına hükmetti.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi bu kararı 17.01.2022 tarihli ve E.2021/13839, K.2022/141 sayılı kararıyla bozdu. Daireye göre bina yıkılmıştı ama tarafların iradesiyle yeni arsa payları belirlenip yeniden kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulmamıştı; davacının hukuki yararı sürüyordu.

Bölge Adliye Mahkemesi direndi. Direnme gerekçesinde dikkat çekici bir pratik kaygı vardı: yıkılmış bir taşınmazda........

© Hukuki Haber