Giriş

Taşkın inşaat, bir yapının inşaatı sırasında komşu taşınmazın sınırlarının aşılması durumunu ifade eder. Bu durum, Türk Medenî Kanunu’nda (TMK) düzenlenen “üstün arza tabi olması” (superficies solo cedit) kuralına önemli bir istisna teşkil etmektedir. “Üstün arza tabi olma” ilkesi gereği arazi üzerindeki bina ve benzeri yapılar kural olarak arazinin bütünleyici parçası sayılır ve arazi malikinin mülkiyetine dâhil olur. Ancak taşkın inşaat halinde kanun koyucu, ekonomik ve sosyal gerekçelerle, belirli şartlar altında bu kurala bir istisna tanımıştır. Bu nedenle taşkın inşaattan kaynaklanan uyuşmazlıklar, mülkiyet hakkı ile fiilen o yapıyı inşa eden kişinin menfaatleri arasında bir denge kurmayı amaçlayan özel hükümlere tabidir. Aşağıda, taşkın inşaat kavramının hukuki çerçevesi, bu durumdan doğan uyuşmazlıklarda açılabilecek davalar, usule ilişkin meseleler ve Yargıtay kararlarında öne çıkan değerlendirmeler ele alınacaktır.

Kavramsal Çerçeve

Taşkın inşaatın tanımı: Taşkın inşaat, bir taşınmaz maliki kendi arazisine bina inşa ederken binanın veya bir kısmının bitişik komşu arazinin sınırını ihlal ederek komşu araziye tecavüz etmesi halidir. Örneğin bir evin duvarının komşu parsele birkaç santimetre tecavüz etmesi ya da çatısının komşu arsaya taşması klasik bir taşkın yapı örneğidir. Bu durumda yapının taşan kısmı, üzerinde inşa edildiği arsanın sınırlarını aşarak kısmen komşu arsa üzerinde kalmaktadır. TMK m.718 ve 684’de anlamını bulan “üst arza tabidir” kuralının aksine, taşkın yapının varlığı bu kısmın kendiliğinden komşu arazi malikinin mülkiyetine geçmesini gerektirmez; kanun (TMK m.725) ve uygulama, şartlar oluştuğunda taşkın yapı sahibine özel bazı haklar tanımaktadır.

Hukuki nitelik: Doktrinde ve Yargıtay uygulamasında, taşkın yapı sebebiyle TMK m.725’e dayanılarak talep edilebilen temliken tescil (taştığı kısmın mülkiyetinin yapı sahibine devri) talebi, “taşınmaza bağlı kişisel hak” olarak nitelendirilmektedir. (Akman, S. (1982). Taşkın İnşaat (doçentlik tezi). İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Yayınları, s. 183.) Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 27.01.2016 tarihli bir kararında, “taşkın yapıya dayanan temliken tescil isteği taşınmaza bağlı kişisel hak niteliğindedir” şeklinde ifade edilmiştir1. Taşınmaza bağlı kişisel hak, niteliği gereği eşyaya bağlı bir borç doğurur; dolayısıyla yapı sahibinin bu hakkı, taşkın yapının üzerinde bulunduğu arsanın sonraki maliklerine karşı da ileri sürülebilir. Bir başka deyişle, komşu arazinin el değiştirmesi, şartları oluşmuş bir taşkın yapı talebini ortadan kaldırmaz.

TMK m.725’in getirdiği çözüm: Medeni Kanun’un 725. maddesi, taşkın yapı durumunda iki temel senaryo öngörmüştür: (1) Yapı sahibinin komşu parsel üzerinde önceden kurulmuş geçerli bir irtifak hakkı varsa, taşkın kısım zaten bu hakka dayanarak yapılmıştır ve ana yapının bütünleyici parçası sayılarak yapı sahibinin mülkiyetinde kalır (TMK m.725/1). (2) Yapı sahibinin komşu arazi üzerinde herhangi bir hakkı yoksa, TMK m.725/2’deki sıkı koşulların tamamının mevcut olması halinde, yapının taşkın kısmının korunması (yani yapı sahibine bırakılması) mümkün hale gelir. Bu ikinci durum, “istisna” halidir ve aşağıda ayrıca açıklanacaktır. Şartlar gerçekleşmezse genel kural uygulanır: Taşkın kısım arazi malikinin mülkiyetinde kalır ve yapı sahibi haksız işgalci(fuzuli şagil) durumunda olur.

Açılabilecek Davalar

Taşkın inşaattan doğan ihtilaflarda, tarafların konumlarına göre açabilecekleri farklı dava türleri vardır. Bunları arazi maliki ve yapı sahibi perspektifinden ayrı ayrı ele almak mümkündür.

- Taşınmaz Maliki Tarafından Açılabilecek Davalar: Taşkın yapı komşu araziye tecavüz ettiğinde öncelikle komşu taşınmaz maliki zarara uğrar. Taşınmaz maliki, mülkiyet hakkına dayanarak şu davaları açabilir:

- Elatmanın Önlenmesi ve Yıkım (Kal) Davası: Taşınmaz maliki, mülkiyet hakkına yapılan haksız müdahalenin (tecavüzün) durdurulması ve taşkın yapının taşan kısmının yıkılması için her zaman bu davayı açabilir. Uygulamada “müdahalenin meni ve kal davası” olarak da anılır. Bu davada taşınmaz maliki, taşkın yapının kendi rızası hilafına arazisine tecavüz ettiğini ileri sürerek mahkemeden yapının ihlali sona erdirecek şekilde yıktırılmasını talep eder. Genellikle bu dava ile birlikte haksız işgalden kaynaklı tazminat (ecrimisil) talepleri de ileri sürülebilir.

- Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Davası: Taşınmaz maliki, taşınmazının rızası dışında kullanılması nedeniyle uğradığı zararın tazmini için ecrimisil (işgal tazminatı) talep edebilir. Ecrimisil, haksız işgal süresince malikin mahrum kaldığı kullanım bedelidir. Ancak Yargıtay’ın istikrarlı içtihatlarına göre, eğer taşkın yapı durumu yapı sahibinin kusuru olmaksızın, özellikle de idarenin bir işlemi (örneğin bir imar uygulaması veya parselasyon hatası) sonucu meydana gelmişse, yapı sahibi kötü niyetli sayılmaz ve arsa malikinin ecrimisil talebi reddedilir2. Bu durumda komşu taşınmazın maliki, sırf yapının kendi arazisine taştığı süre için tazminat talep edemez, çünkü yapı sahibinin ortada kasıtlı veya ihmal suretiyle bir haksız fiili yoktur.

- Yapı (Bina) Sahibi Tarafından Açılabilecek Dava: Taşkın yapıyı inşa eden taşınmaz maliki(yani bitişik arsadaki yapının sahibi) de belirli şartlarda davacı konumunda olabilir. TMK m.725/2 uyarınca Temliken Tescil Davası açma hakkı, taşkın yapıyı yapan malike tanınmıştır. Yapı sahibi, kanunda öngörülen tüm şartların mevcut olması halinde, komşu araziye taşan kısmın mülkiyetinin (veya uygun görülürse o kısım üzerinde bir irtifak hakkının) kendisine devredilmesini talep edebilir. Bu davada yapı sahibi davacı, komşu arsanın maliki davalı olacaktır. Temliken tescil talepli davanın başarıya ulaşabilmesi için Yargıtay kararlarında da vurgulanan birleşik şartların ispatı gerekir:

1. İyiniyet: Yapı sahibinin, inşaata başlandığı andan yapı tamamlanıncaya kadarki süreçte iyiniyetli olması gerekir. İyiniyet, yapı sahibinin, yapının taştığı arsa parçasının başkasına ait olduğunu bilmemesi ve bilmemesinin de makul olması demektir. Hazine arazilerinde iyiniyet iddiası dinlenmez.3 Ruhsatsız ve İmar Mevzuatına aykırı inşaat yapılması halinde de iyiniyet iddiası dinlenmez.3 Yargıtay, tapuda ve arazi üzerinde sınırların açıkça belirli olduğu durumlarda (örneğin taşınmazın kadastro paftasında koordinatlandırılmış, “çap’a bağlı” bir parsel olması halinde) artık iyiniyet iddiasının dinlenemeyeceğini belirtmektedir3. Yani arsa sınırları kolayca öğrenilebilecek durumdaysa, yapı sahibinin “bilmediğini” ileri sürerek iyiniyet savunması yapmasına Yargıtay itibar etmemektedir. Doktrinde Rona Serozan tarafından iyiniyetin bu konuda bir şart olarak benimsenmesinin önemi şu şekilde ifade edilmiştir: “Taşkın yapı sahibinin, iyiniyetli bulunması koşulu öngörülmüş olmasaydı, o zaman, herkes kazmasını küreğini kaptığı gibi komşusunun arsasına yayılıp saçılır, onun arsasına taşan yapılar yapmağa koyulurdu. Herkes, göz göre göre, bile bile komşusunun arsasına tecavüz edip, şansını komşusunun ses çıkarmaması, süresinde itiraz etmemesi olasılığına bağlardı.........

© Hukuki Haber