Tapu iptali ve tescil davası, hukuka aykırı şekilde oluşturulan tapu kayıtlarının mahkeme kararıyla iptal edilerek taşınmazın gerçek hak sahibi adına yeniden tescil edilmesini sağlayan bir dava türüdür. Türk Medeni Kanunu kapsamında açılan bu davalar, mülkiyet hakkının korunması açısından büyük önem taşır. Uygulamada tapu kayıtları her zaman gerçeği yansıtmayabilir. Özellikle muvazaalı işlemler, vekaletin kötüye kullanılması veya mirastan mal kaçırma gibi durumlarda, tapu kaydının iptali gündeme gelir. Bu gibi hallerde hak sahipleri, taşınmaz üzerindeki gerçek haklarını elde edebilmek için tapu iptali ve tescil davası açmak zorundadır.

Tapu sicili nezdine gerçek durumu yansıtmayan, usule ve hukuka aykırı, yolsuz şekilde kayıt ve tescil işlemlerinin bulunması mümkündür. Bu durumda ise hem gerçek hak sahiplerinin mülkiyet hakkından doğan menfaati zedelenmekte hem de yolsuz tescil ile hukuka aykırı sonuç doğmaktadır. Dolayısıyla tapu kütüğü nezdinde bulunan kayıtların gerçek duruma ve hukuka uygun hale getirilmesi amacıyla tapu iptal ve tescil davası açması gereklidir.

Bir eşyayı resmi olarak kaydetme ve kütüğe geçirme işlemine tescil denir. Hukuki anlamı itibariyle tescil, taşınmaz ve taşınmaz sayılan eşyalar üzerinde hak tesis edilmesine yarayan mülkiyet kazanma işlemidir. Kural olarak taşınmazların mülkiyeti tescil ile kazanılır. Tapu kütüğünde kayıtlı mülkiyet (hak) sahibi ile gerçek mülkiyet sahibinin farklı olması durumunda bu uyuşmazlığın çözümü için başvurulan hukuki yollardan biri “tapu iptali ve tescil davasıdır.”

Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir?

Tapu iptali ve tescil davası, tapuda kayıtlı taşınmaz üzerinde bir başkasının gerçeğe aykırı şekilde mülkiyet sahibi olduğunu iddia ettiği hallerde tapu kaydının gerçek hak sahibi adına tescil edilmesi amacıyla açılan dava türüdür. Diğer bir tanımla tapu iptali ve tescil davası; kanuna aykırı, usulsüz, gerçeğe aykırı veya yolsuz düzenlendiği iddia edilen tapu kaydının mahkemeye başvurularak hukuka uygun hale getirilmesi için açılan davaya denir.

Mülkiyet” kavramı 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 683 ila 703. maddelerinde; taşınmaz mülkiyeti, taşınmaz mülkiyetinin konusu, kazanılması ve kaybı ise aynı Kanun’un 704 ila 717, maddelerinde düzenlenmiştir. Kanun’un 704. maddesinde taşınmaz mülkiyetinin konusunu, arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümlerin oluşturduğu belirtilmiştir. Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması başlıklı Kanun’un 705/1. maddesinde taşınmaz mülkiyetinin tescille kazanılacağı düzenlendikten sonra, tescilsiz kazanım halleri, maddenin 2. fıkrasında; miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ve kanunda öngörülen diğer haller olarak belirtilmiştir.

Öte yandan, mülkiyet hakkına dayalı olarak taşınmaz mallara ilişkin açılan tapu iptal ve tescil davalarının bir diğer dayanağı da TMK’nin 1024 ve 1025. maddesinde belirtilmiştir. Buna göre; bir ayni hak (mülkiyet), tapu siciline yolsuz olarak tescil edilmiş veya tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise bu yüzden ayni hakkı zedelenen kimse, tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilecektir. Yolsuz tescil kavramı, Kanun’un 1024/2. maddesinde “Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.” şeklindeki tanımlanmıştır. Tanımdan da anlaşılabileceği üzere taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, ancak geçerli bir hukuki sebebin varlığına bağlıdır. Aksi halde tapu sicilinde oluşan kayıt “yolsuz tescil” olarak nitelendirilir. Bu durum, tapu sicilinin tutulmasına hakim olan ilkelerden olan “illiyet” prensibinin sonucudur.

Taşınmaz mallara ilişkin mülkiyet hakkına dayalı olarak açılan davalarda, TMK’nin 997. vd. maddelerde düzenlenmiş olan tapu siciline ilişkin hükümler, her zaman göz önünde tutulmalı, anılan bölümde düzenlenmiş olan tapu sicilinin özellikleri ve sicilin tutulmasına hakim olan ilkeler nazara alınmak suretiyle araştırma ve inceleme yapılarak karar verilmelidir.

Gerçekten hak sahibi olmayan bir kişinin, tapuda kayıtlı taşınmaz üzerinde haksız ve gerçeğe aykırı şekilde hak iddia etmesi haline yolsuz tescil denilmektedir. Yolsuz tescilin düzeltilmesi ve hukuka aykırı tapu kaydının hukuka uygun hale getirilmesi için hak sahipleri Tapu İptali ve Tescil Davası açabilmektedir. Tapu İptali ve Tescile ilişkin kararlar taşınmazın aynına ilişkin kararlar olduğundan, karar kesinleşmeden icra edilmesi mümkün değildir. Yolsuz tescil Türk Medeni Kanunu m. 1024/2’de, “Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan ve hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.” maddesi ile açıklanmıştır.

Tapu iptali ve tescil davası diğer dava türleri gibi görevli ve yetkili mahkemeye dava dilekçesinin verilmesi ile açılır. Tapuda kayıtlı malikin dava sürerken taşınmazı bir başkasına devretmemesi için dava dilekçesinde ihtiyati tedbir istenebilir. Bu durumda ilgili mahkeme ihtiyati tedbir talebini öncelikli olarak değerlendirecek ve tedbir talebine ilişkin karar verebilecektir.

Dava dilekçesinin davalıya tebliğ ile birlikte davalının davaya cevap vermesi beklenir. İkinci cevap dilekçeleri de dosyaya sunulduktan sonra, gerek görülürse taşınmaz üzerinde keşif yapılabilir. Tüm deliller toplanıp tarafların talep etmesi halinde tanıkların dinlenmesi ile mahkeme nihai kararı vererek yargılamayı bitirecektir.

Tapu iptal ve tescil davalarında, her somut olayın niteliğine uygun olarak aşağıda yazılı nedenlerle dava açılması mümkündür. Davacının, tapuda malik olarak görünen kişinin gerçek malik olmadığına dair iddiasının hukuki bir nedene dayandırması gerekmektedir. Aşağıda uygulamada sıklıkla karşılaşılan tapu iptali ve tescil davası sebeplerine yer verilmiştir.

Kazandırıcı Zamanaşımı ve Zilyetlik Nedeniyle Açılan Tapu İptali ve Tescil Davası

Muris Muvazaası Nedeniyle Açılan Tapu İptali ve Tescil Davası

Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Açılan Tapu İptali ve Tescil Davası

Hukuki Ehliyetsizlik Nedeniyle Açılan Tapu İptali ve Tescil Davası

Aile Konutu Nedeniyle Açılan Tapu İptali ve Tescil Davası

Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

İmar Uygulamalarından Kaynaklı Tapu İptali ve Tescil Davası

Kadastrodan Önceki Hak Durumuna Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davası

Aşırı Yararlanma Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Yanılma Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Aldatma Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Korkutma Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Bağış Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

İnançlı İşlemden Kaynaklanan Tapu İptali ve Tescil Davası

Bu gibi durumlar başta olmak üzere, her somut olayın özelliğine göre değerlendirilmek üzere tapu sicili nezdindeki kayıt ile gerçek durumun örtüşmediği hallerde yahut hukuka ve usule aykırı şekilde gerçekleştirilen tescil işlemlerinde, tapu sicilindeki kaydın iptal edilmesi ve gerçeğe uygun şekilde yeniden tescil yapılması için tapu iptal ve tescil davası açılmaktadır.

Kazandırıcı Zamanaşımı ve Zilyetlik Nedeniyle Açılan Tapu İptal ve Tescil Davası

Davacı tarafça, TMK’nin 713/2. maddesinin 2. fıkrasında belirtilen sebeplerden birine dayanılabileceği gibi anılan fıkrada düzenlenen diğer sebepler de aynı davada konu edilebilir. Zilyetliğin iyiniyetli sürdürülmesi şartı yoktur. Eklemeli zilyetlik mevcut ise,........

© Hukuki Haber