Ortaklığın giderilmesi davası, birden fazla kişinin bir mal üzerinde ortak mülkiyet hakkına sahip olduğu durumlarda, bu ortak mülkiyetin sona erdirilmesi amacıyla açılan bir davadır. Bu dava, paydaşlar arasında yaşanabilecek uyuşmazlıkların çözümü ve mülkiyetin netleştirilmesi için önemli bir hukuki mekanizmadır. Ortaklık, genellikle miras yoluyla, taşınmazların birlikte satın alınması veya diğer yasal nedenlerle oluşabilir.

Ortaklığın giderilmesi davasının temel amacı, ortaklar arasında mülkiyetin bölünmesi veya malın satılması suretiyle elde edilen paranın paylaşılmasıdır. Türk Medeni Kanunu'nun 698. maddesi uyarınca, her bir paydaş, malın bölünmesi veya satışı yoluyla ortaklığın giderilmesini talep etme hakkına sahiptir.

Görüldüğü üzere bu tanımdan bir mülkiyet kavramı ardından da paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti kavramı karşımıza çıkmaktadır. Paylı mülkiyet; bir şeyin üzerinde birden fazla kişinin belirli hisse sahibi olması durumudur. Elbirliği mülkiyeti ise; ortakların belirlenmiş payları olmayıp, her birinin hakkı ortalığa giren malların tamamına yaygındır.

Ortaklığın giderilmesi davaları hem paylı mülkiyete tabi, hem de elbirliği mülkiyetine tabi taşınır ve taşınmaz mallara ilişkin olarak açılabilir.

Örneğin baba vefat edince tüm malları çocuklarına intikal eder. Böylelikle çocuklar (mirasçılar) terekeye giren bütün hak ve malları elbirliği halinde malik olurlar. İşte elbirliği mülkiyetinde ortakların dava açma imkanı ise; bunun için bir mirasçının dava açmasına bir engel yoktur. Tüm mirasçılar elbirliği mülkiyetinin sona ermesi için tek başına dava açabilir. Ne var ki; üçüncü kişilere karşı dava açılması gerektiği durumlarda elbirliği mülkiyeti olduğu için tüm mirasçılar beraber dava açmak zorundadır. Eğer ki bir mirasçı muvafakat etmez ise mecbur miras ortaklığına bir temsilci atanması gerekecektir.

Yukarıda bahsettiğimiz üzere elbirliği mülkiyetinde dava açmaya bir engel yoktur. Hatta mirasçılardan biri aşağıdaki davaları da açabilecektir şöyle ki;

- El atmanın önlenmesi davası; söz gelimi elbirliği mülkiyetinde olan taşınmazdan yararlanmanıza engel olan ortaklar için el atmanın önlenmesi davasını açabilirsiniz. Tek şart engel olunan taşınmazdan kullandığımız bir kısım olmayacaktır. Aksi takdirde davayı açamazsınız.

- Ecrimisil; ecrimisil kısaca tazminat talebidir. Bunu talep edebilmek için kanun koyucu intifadan men koşulunun gerçekleşmesini istemektedir. Yani bu davayı açacak kişi diğer ortağa davaya konu taşınmazdan ya da gelirinden yararlanmak istediğini bildirmiş olması şartı vardır.

- Paylı mülkiyete dönüştürme; yukarıda bahsettiğimiz gibi elbirliği mülkiyetinde herkes mallara bütünü ile ortaktır. İşte mirasçılardan biri talep ederse paylı mülkiyete dönüştürebilir. Böylelikle herkes hissesi oranında taşınmaza ortak olur.

- Ortaklığın giderilmesi davası; burada da mirasçılardan biri direk olarak elbirliği mülkiyetine tabi bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın aynen ya da satış suretiyle giderilmesini tek başına talep edebilir.

Taşınmaz paylı mülkiyette ise paylaşma istemi TMK 698. madde hükmüne göre; paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça paydaşlardan her biri tek başına malın paylaşılmasını isteyebilir. Bu madde, paydaşlara ortak mülkiyeti sona erdirme ve mülkiyetin bireyselleştirilmesini sağlama hakkı tanır. Fakat kanun koyucu paylı mülkiyete konu taşınmazlarda bazı durumlarda paylaşma istenemeyecek halleri sıralamıştır. Şöyle ki;

- Hukuki bir işlemle paylaşmanın sınırlandırılması paydaşlar arasında kararlaştırılmış olabilir. Söz gelimi 6 yıllık bir sözleşme yaparak paylı mülkiyetinin devam edeceğini kararlaştırmışlardır. Bu halde paydaşlar 6 yıllık süre dolmadan dava yoluna gidemez. Öte yandan hukuki bir işlemle sınırlandırma en fazla 10 yıl ile sınırlandırılmıştır. Yani paydaşlar sözleşme süresini 10 yıl için yapabilirler. Bunun üzerindeki süreler geçerli değildir. Ayrıca süre bitiminde yenilenecektir şeklindeki hükümlerde bağlayıcı değildir.

- Malın sürekli bir amaca özgülenmesi halinde de paydaşlar ortaklığın giderilmesi davasını açamayacaktır. Örneğin taşınmazın kira geliri vakfa ait olacak şeklinde özgülenmesi gibi.

- Uygun olmayan bir zamanda da paydaşlar veya paydaşlardan biri ortaklığın giderilmesi davası açamaz. En klasik örneği paylaşma talep edilen paylı bir taşınmazın ekonomik bir durgunluk sebebiyle piyasa değerinin çok altında satılması ve bu sebeple diğer paydaşların zararına sebep olması halinde paylaşma talebi reddedilecektir.

- Miras bırakanın iradesiyle ortaklığın giderilmesinin engellenmesi halinde yine paydaşlar dava açamayacak.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Görevli mahkeme; HMK m.4/1-b’ye göre “Taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davaları Sulh Hukuk Mahkemeleri görevi içindedir.”

Yetkili mahkeme ise; HMK m.9’a göre “ Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Taşınır mal da ise malvarlığı neredeyse o yer mahkemesi yetkilidir.” Öte yandan birden fazla taşınmaz var ise; taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri hakkında da dava açılabilir.

Taraf Teşkili

Ortaklığın giderilmesi davalarında taraf teşkili nasıl olacaktır. Davacı ve davalılar kimler olacak. Öncelikle yinelemekte fayda var; taşınmaz elbirliği mülkiyetine tabi ise ortaklığın giderilmesi davası açıldığında terekeye temsilci atanmasına gerek yoktur. Husumetin mirasçıların tümüne karşı açılması yeterlidir.

Böylelikle davacılar; elbirliği mülkiyetinde tüm ortaklara, paylı mülkiyette ise her bir paydaşa aittir. Hatta borçlu alacaklısının yetki belgesiyle de dava açma yetkisi vardır. Örneğin babanızdan sizlere mal kalmıştır. Ve kalan mallar üzerinde elbirliği mülkiyeti vardır. kardeşlerden birinin borcu olduğunu varsayalım işte bu gibi durumlarda kardeşinizin alacaklısı icra mahkemesinden alacağı yetki belgesi ise davacı sıfatını kazanabilir. Sadece elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlar için yetki belgesi alıp davacı sıfatına haiz olabilir. Son olarak da kamu idareleri de ortaklığın giderilmesi davasını açabilecektir.

Davalılar ise; HMK m.27 uyarınca ortaklığın giderilmesi davasında bütün paydaşların yer alması zorunludur. Hatta paydaşlardan veya ortaklardan birinin ölümü durumunda dahi alınacak mirasçılık belgesine göre ölen paydaşın veya ortağın mirasçılarının davaya katılmaları sağlanmalıdır. Bir diğer davalı sıfatına haiz olacak kişi ise; davaya konu taşınmazda intifa hakkı sahibi varsa, taraf olarak yer alması için husumetin ona da yöneltilmesi gerekmektedir.

ORTAKLIĞIN SONA ERME USULLERİ

Ortaklığın giderilmesi, dört şekilde sona erdirilebilir.

a- Aynen Taksim Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi

b- Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi

c- Kat Mülkiyetine Geçiş Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi

d- Yetkili Kılınmış Alacaklının Ortaklığın Giderilmesi Davası Açması, olarak dört şekilde sona erdirilebilir.

A. Aynen Taksim Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi

Ortaklığın giderilmesi davasında mahkeme, öncelikle asıl olan taşınmazın paydaşlar arasında aynen paylaştırılarak ortaklığın giderilmesini sağlamaktır. Aynen taksim, malın fiziksel olarak bölünerek her ortağa ayrı ayrı mülkiyet hakkı verilmesi anlamına gelir. Ancak paydaşlardan birinin aynen paylaşmayı istemesi ve aynen bölünmenin mümkün olması, malın aynen taksimi, malın değerini önemli ölçüde düşürmeyecekse mahkeme ancak bu durumlarda taşınmazın aynen bölünerek ortaklığın giderilmesine karar verebilir.

Aynen taksim usulünde, taşınmazın konumuna göre belediye veya il özel idare kurulundan ayırmanın mevzuata göre mümkün olup olmadığı sorulur. Cevap olumlu ise aynen taksim suretiyle fakat cevap olumsuz ise açık arttırma suretiyle giderilmesine karar verilir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre; aynen taksim için taşınmazın, yüz ölçümüne, pay ve paydaş sayısına ve imar mevzuatına göre aynen bölünmenin mümkün olup olmadığının araştırılmasını istemektedir.

Bunlar sorulduktan sonra aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesine uygunsa mahkemece mahallinde keşif yapılarak taşınmaza ilişkin bölünme projesinin düzenlettirilmesi ve onay makamına gönderilerek karar verilmesi gerekecektir. Ardından onaylı ifraz projesi tapuya gönderilir. Yeni parsellerin tapuya tescili sağlanır. Bu işlemin ardından yeni parselin hangi paydaşa düşeceğinin saptanması gerekecektir. Burada da ortaya çıkan parsellerin miktar yönünden değil, değer yönünden eşit olması aranır.

İfraz projesine göre ortaya çıkan yeni parsellerin ortaklar veya paydaşlar arasında bir anlaşma varsa hakim bu anlaşmaya uygun şekilde karar vermek zorundadır. Fakat aralarında anlaşma yok ise; kura çekimi yoluna gidilecektir ancak bu gibi durumlarda eşitsizlik ortaya çıkabilir. Eğer kura çekimi yoluna gidildiğinde kura sonucunda kendisine daha kıymetli taşınmazlar isabet eden tarafa mahkemece ivaz bedeli farkını hükümden önce depo etmesi için kesin süre verilecek, depo edildiği takdirde taksim suretiyle ortaklık giderilir. Ortaklar veya paydaşlardan biri mahkemenin kendisine verdiği kesin süreye rağmen ivaz bedelini........

© Hukuki Haber