İmar barışı olarak bilinen 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesiyle, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olduğu için yapı kullanma izni (iskân) alamayan ve bu nedenle kat mülkiyetine geçemeyen yapılar için, bu imar affından yararlanılarak yapı kayıt belgesi aldıktan sonra belirli şartların yerine getirilmesi halinde tapuda cins değişikliği yapılması ve kat mülkiyetine geçilmesi imkânı getirilmiştir.

Kanun maddesinde bu konuya ilişkin yer alan düzenleme şöyledir: “Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, yapı kayıt belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir.”

Görüldüğü gibi anılan düzenleme, kat mülkiyetine geçiş için gerekli olan yapı kullanma izni (iskân) olmadan kat mülkiyetine geçiş imkânı sağlamaktadır.

KAT MÜLKİYETİNE GEÇİŞ ŞARTLARI NEDİR?

İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesine göre kat mülkiyetine geçiş için temel şartlar şunlardır:

1) Kanun kapsamında alınmış bir yapı kayıt belgesi olması,

2) Maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması,

3) İmar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi,

1) Kanun Kapsamında Alınmış Bir Yapı Kayıt Belgesi Olması

İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesine göre kat mülkiyetine geçiş için en önemli şart, ortada hukuken geçerli ve bedeli ödenmiş bir yapı kayıt belgesinin bulunmasıdır.

2) Maliklerin Tamamının Muvafakatinin Bulunması

Kanuna göre, yapı kayıt belgesi alınan yapılarda kat mülkiyetine geçilmesi için maliklerin tamamının muvafakati gerekmektedir. Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslara göre, mevcut yapının veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı ve yapı maliklerini de gösteren ve elektronik ortamda Tapu Müdürlüğüne ibraz edilen projenin ana gayrimenkulün yapı maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak imzalanması gerekmektedir.

b) Maliklerin Tamamının Muvafakati Alınmadan Sitenin Ortak Yerine Ruhsatsız İnşa Edilen Yapılar İçin Alınan Yapı Kayıt Belgelerinin Durumu

İdari yargı kararlarında bir kişinin, diğer kat maliklerinin izin ve rızası olmaksızın yapı inşa ettiği imalat açısından, diğer kat maliklerinin üçüncü kişi konumunda bulunması nedeniyle, yapının "üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlar üzerinde bulunan yapı" niteliğinde olduğu, bu yüzden söz konusu yapı için yapı kayıt belgesi alınamayacağı ve bir şekilde alınmışsa da söz konusu yapı kayıt belgesinin idarece iptal edilmesi gerektiği ifade edilmektedir.

“Sitenin ortak yerine ruhsatsız inşa edilen yapı için İmar Kanunu'nun geçici 16. maddesi uyarınca alınan … sayılı yapı kayıt belgesinin, anılan yapı kayıt belgesinin iptali için yapılan başvuruların reddine dair … Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün … sayılı işleminin iptali istemiyle açılan davada; dava konusu olayda Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine tâbi ortak mülkiyet esaslarına göre idare edilen taşınmazın ortak yerinde dava dışı K6 adlı bir kat maliki tarafından davacının ve diğer kat maliklerinin izin ve rızası olmaksızın yapı inşa edildiği, bu durumda adı geçen şahsa göre davacı ve diğer kat maliklerinin üçüncü kişi konumunda bulunması nedeniyle, dava konusu yapının "üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlar üzerinde bulunan yapı" niteliğinde olduğu, bu yüzden söz konusu yapı için yapı kayıt belgesi alınamayacağı ve bir şekilde alınmışsa da söz konusu yapı kayıt belgesinin idarece iptal edilmesi gerektiği sonucuna varıldığı bu nedenle; dava konusu yapının "üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlar üzerinde bulunan yapı" niteliğinde olması nedeniyle, yapı kayıt belgesi düzenlenemeyecek yapı konumunda bulunan bina için alınan dava konusu yapı kayıt belgesinde ve bu yapı kayıt belgesinin iptali için yapılan başvuruların reddine dair dava konusu işlemlerde hukuka uygunluk görülmediği gerekçesiyle, dava konusu işlemin iptali” yönünde verilen idare mahkemesi kararına karşı yapılan istinaf başvurusu reddedilmiştir. (İzmir BİM, 4. İDD, E. 2020/126 K. 2020/699 T. 9.9.2020)

“Uyuşmazlıkta, dava konusu yapı kayıt belgesine konu taşınmazın kat mülkiyetine konu binanın ortak kullanım alanında bulunduğu, yukarıda yer alan mevzuat hükmü uyarınca ortak alanlarda kat maliklerinin arsa payları oranında müşterek mülkiyet esasına göre malik olduğu ve her bir kat malikinin kullanma hakkına sahip olduğu hususları dikkate alındığında, ortak alanların da üçüncü kişilerin özel mülkiyetinde bulunduğu sonucuna varılmıştır. Bu durumda, dava konusu yapının üçüncü kişilerin özel mülkiyetine konu olan ortak kullanım alanında bulunduğu ve yapı kayıt belgesine konu olabilmesi hukuken mümkün olmadığından (maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebileceği hali saklı olmak üzere), dava konusu işlemde hukuka uyarlık, aksi yöndeki mahkeme kararında hukuki isabet bulunmamaktadır.” (Konya BİM, 2. İDD, E. 2020/2144 K. 2020/2744 T. 16.12.2020)

“Dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan yapıda 1 nolu bağımsız bölüm maliki olan davacı tarafından, 3 nolu bağımsız bölüm malikince bina ortak alanlarında yapılan işgalin tespitine ilişkin ... Sulh Hukuk Mahkemesinin … D.iş sayılı dosyasındaki tespit kararı ile ... Sulh Hukuk Mahkemesinin … sayılı binanın ortak alanlarındaki müdahalenin meni kararı birlikte değerlendirildiğinde, 3 nolu bağımsız bölüm malikinin binanın ortak alanlarında işgali bulunduğu ve ortak alanlardaki işgalin bulunduğu alanlar için yapı kayıt belgesi alındığı, üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlar üzerinde yapı kayıt belgesi düzenlenemeyeceği, bu yapılar için düzenlenen yapı kayıt belgelerinin ise iptal edileceği anlaşıldığından, binanın ortak alanlarında 3. kişilerin ortak kullanımında bulunan yerlerde yapıldığı anlaşılan yapı hakkında düzenlenen yapı kayıt belgesinin ve söz konusu yapı kayıt belgesinin iptal edilmesi istemiyle yapılan başvurunun zımnen reddine ilişkin davaya konu işlemlerde hukuka ve mevzuata uyarlık bulunmadığı” (Konya BİM, 2. İDD, E. 2020/599 K. 2020/2599 T. 2.12.2020)

3) İmar Planlarında Umumi Hizmet Alanlarına Denk Gelen Alanların Terk Edilmesi

Kanunun geçici 16. maddesine göre yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, yapı kayıt belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 1787 (2018/8) sayılı Genelgesine göre, yapı kayıt belgesi alınan yapıların üzerinde bulunduğu taşınmazın imar planında umumi hizmet alanlarına (Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve orta öğretim kurumları, park, yol, meydan, yeşil alan, otopark, ibadet yeri ve karakol vb. ) denk gelen kısımlarının bulunması halinde bu kısımların 3194 sayılı İmar Kanunu gereğince 2010/22 Sayılı Genelgede açıklandığı şekilde terk edilmiş olması gerekmektedir.

4) Yapının Özel Nitelikli Alanlarda Kalması Durumu

Yapı Kayıt Belgesi alınan yapılarda cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisi işlemi yapılabilmesi için söz konusu yapıların tabi olduğu özel kanunlarda (6306 sayılı Kanun, Kıyı Kanunu, Mera Kanunu, Toprak Koruma Kanunu, Orman Kanunu, Doğal Sit, Arkeolojik Sit, Kentsel sit, Askeri Güvenlik Alanı vs.) cins değişikliği ve kat mülkiyeti işlemlerine izin veriliyor olması gerekmektedir.

Bu itibarla mevzuatı gereğince işlemler öncesinde diğer kurumlardan izin/muvafakat alınması gereken durumlarda gerekli yazışmalar yapılarak işlemlere yön verilecektir. Söz konusu taşınmazlarla ilgili olarak Yapı Kayıt Belgesi alınması mümkün iken, ilgili idaresince mevzuatı gereği işleme uygunluk verilmemesi halinde idaremizce işlem yapılması mümkün olmayacaktır.

b) Yapıların Boğaziçi Kanunu'nda Belirtilen Yapılaşma Koşullarına Aykırı Olduğu Gerekçesiyle Reddine İlişkin Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Komisyonu İşlemine Karşı Açılan Davada İdare Mahkemesince Keşif ve Bilirkişi İncelemesi Yapılarak Davanın Esası İncelenmelidir

“(…) Öncelikle uyuşmazlık konusu yapılarda yer alan imar mevzuatına aykırılıkların neler olduğu hususu tespit edilerek, bu aykırılıkların ve yapının bulunduğu alanın özellikleri göz önünde bulundurulmak suretiyle, davacı tarafından yapılan cins değişikliği ve kat mülkiyetine geçilmesine yönelik talebin, 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu'nda belirtilen yapılaşma koşulları ile Boğaziçi sit koşullarına olumsuz etkileri bulunup bulunmadığının tereddüte mahal bırakmayacak biçimde açıklığa kavuşturulması amacıyla yerinde keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılması ve bunun sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye dayalı olarak yukarıda belirtilen gerekçe ile davanın reddi yolunda verilen İdare Mahkemesi kararına karşı yapılan istinaf başvurusunun reddine dair temyize konu Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararında hukuki isabet görülmemiştir.” (Danıştay 6. D., E. 2022/6110 K. 2023/3027 T. 22.3.2023)

c) Yola Tecavüzlü Yapılar

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 1787 (2018/8) sayılı Genelgesine göre, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğünün 04.10.2018 tarih ve E.173013 sayılı yazılarına istinaden Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunan yapılar hariç olmak üzere, gerek fiilen ve gerekse plan gereği........

© Hukuki Haber