Bir arada yaşamanın en zor yanı, farklı hayatların tek bir çatı altında buluşmasıdır. Kurallar bu buluşmayı kolaylaştırmak için vardır; çünkü kural, çatışmayı önlemenin, huzuru mümkün kılmanın yoludur. Ne var ki bizim kültürümüzde kuralla olan ilişki hep problemli olmuştur. Bazı komşular için kural, uyulması gereken bir çerçeve değil; aşılması gereken bir engel gibi görülür. Böyle olunca ortak yaşam, dayanışmanın değil tahammülün konusu hâline gelir. Bir evin penceresinden taşan gürültü, diğerinin sabrını tüketir; bir dairedeki hoyratlık, tüm apartmanın huzurunu boğar.

Kiracısından düzenli olarak kirasını alan bağımsız bölüm maliki çoğu zaman sessiz kalır; “Ben paramı alıyorum, gerisi beni ilgilendirmez” der. Ancak çekilmez hale gelen yük, yan dairede oturan komşunun omuzlarındadır. İşte bu noktada devreye, komşu maliklerin hangi hakları kullanabileceği sorusu girer. Kat Mülkiyeti Kanunu bu konuda yol gösterir; fakat yolun nereye çıktığını bilmeden adım atmak, çoğu zaman kaybedilmesi kaçınılmaz davalar açmakla sonuçlanır.

Özellikle Kanun’un 33. maddesinde düzenlenen “hakimin müdahalesi” hükmü, uygulamada çoğu kez yanlış yorumlanmakta; doğrudan tahliye sebebi olmadığı hâllerde açılan davalar reddedilmektedir. Böylece hakkını arayan malik, kuralsızlığı kural edinmiş bir kiracıya karşı mücadele ederken hukuki zemini yanlış kurduğu için mağduriyetini büyütmekte, adeta ikinci kez cezalandırılmaktadır. Bu çalışma, işte bu yanlış adımların ve gereksiz kayıpların önüne geçmek; komşunun sorunlu kiracısına karşı hangi yollara başvurabileceğini açık ve doğru biçimde ortaya koymak amacıyla hazırlanmıştır.

Komşunun kiracısını tahliye ettirmek meselesi gündeme geldiğinde yanıtı en çok merak edilen sorular şunlardır:

• Komşu, hangi hallerde doğrudan kiracının tahliyesini isteyebilir?

• Hangi durumlarda bağımsız bölümün satışı yoluyla tahliye mümkündür?

• Kat maliklerinin imza toplayarak kiracıyı tahliye ettirmesi mümkün müdür?

• Kat malikleri kurulunun veya yönetimin bu süreçteki yetkisi nedir?

Bu makalede, Yargıtay kararları ışığında bu sorulara açıklık getirilecek; doğrudan tahliye imkânı, satış yoluyla tahliye, kat malikleri iradesi ve yönetim müdahalesi başlıkları altında mesele ayrıntılı olarak ele alınacaktır.

Dava Açma Yetkisinin Kaynağı:

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre bir kat maliki tek başına Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açabileceği gibi, birden fazla kat malikinin birlikte dava açması da mümkündür. Yönetici ise Kanun’un 35/d maddesi uyarınca kat maliklerinin ortak menfaatlerini korumakla görevli olduğundan ayrıca yetki almaksızın dava açabilir. Bununla birlikte uygulamada yöneticiler çoğunlukla kat malikleri kurul kararı almayı tercih etmekte, böylece hem yetkilerini güçlendirmekte hem de tüm maliklerin ortak iradesini arkasına alarak hareket etmektedir.

Bağımsız Bölümün Amaç Dışında Kullanılması (Mesken – İşyeri Sorunu):

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 24. maddesi, tapuda mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümlerin işyeri olarak kullanılmasını yasaklamaktadır. Yönetim planında açıkça izin verilmedikçe, meskenin büro, dükkân veya ticari amaçla kullanılması mümkün değildir. Bu yasağa aykırılığın tespiti halinde, Kanun’un 33. maddesi devreye girer ve hakimin müdahalesi istenir.

Mahkeme bu durumda doğrudan tahliye kararı veremez. Öncelikle bağımsız bölümün eski hale getirilmesine yani mesken olarak kullanılmasına karar verir ve malik ile kiracıya bu kararı yerine getirmeleri için uygun bir süre tanır. Verilen süre içinde yükümlülük yerine getirilmezse, bu kez kiracının tahliyesine hükmedilir.

“Kat Mülkiyeti Yasası 33. maddesi gereğince öncelikle davalılara dava konusu bağımsız bölümü meskene dönüştürmeleri için uygun bir süre verilmesi ve bu süre içerisinde meskene dönüştürmedikleri takdirde kiracının tahliyesine karar verilmesi gerekir. “ (Yargıtay 18. HD., 13.10.2015, E. 2015/8139, K. 2015/14348, Yargıtay 18. HD., 02.06.2014, E. 2014/5459, K. 2014/9720)

Davacı vekili dava dilekçesinde her ne kadar yalnızca davalının dava konusu bağımsız bölümden tahliyesini talep etmiş ise de, çoğun içinde az da vardır kuralından hareketle, tahliye talebi aynı zamanda tapuda mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümün işyeri olarak kullanılmasının önlenmesi için eski hale getirme talebini de kapsadığından, mahkemece öncelikle eski hale getirmeye karar verilip, davalıya Kat Mülkiyeti Kanununun 33. maddesi gereğince kararın yerine getirilmesi için makul bir süre verilmesi gerektiği düşünülmeden tahliyeye karar verilmesi doğru görülmemiştir. (

© Hukuki Haber