Kat mülkiyetinde sıkça karıştırılan konulardan biri, bir yerin eklenti mi yoksa tahsisli alan mı olduğudur. Her iki kavram da bağımsız bölümlerle ilişkili kullanımları ifade eder; ancak hukuki sonuçları farklıdır. Eklenti, tapuya işlenir ve mülkiyet hakkının bir parçası sayılır. Tahsisli alan ise yalnızca kullanım hakkı sağlar ve ortak yerler arasında kalır.

Bu ayrım; garaj, teras, depo ve bahçe gibi alanların nasıl kullanılacağı, devredilip devredilemeyeceği ya da başkasına kiralanıp kiralanamayacağı gibi soruların yanıtında belirleyicidir. Bu yazı, Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yargıtay kararları doğrultusunda bu iki kavramı açık ve anlaşılır şekilde ele almaktadır.

EKLENTİ

Eklentinin tanımı Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 2/a’da yapılmıştır.: “Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerler”

Eklenti konusuna getirilen kriterler ise Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 6’da düzenlenmiştir:

Buna göre “Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati yuvaları, tuvalet gibi eklentiler, ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılır ve o bölümün maliki, eklentilerin de tek başına maliki olur. Eklentiler kat mülkiyeti kütüğünün (beyanlar) hanesine kaydedilir ve bunlardan anayapının oturduğu zeminin dışında kalanlar kadastro planında veya tapu haritasında ayrıca gösterilir. Bağımsız bölümlerin başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması halinde, EKLENTİLER ve ortak yerlerde KENDİLİĞİNDEN devredilmiş, kayıtlanmış ve kiralanmış olur.”

Yasa metninde eklenti olarak sayılan yerlerin sonunda “gibi” ifadesinin kullanılması eklenti olarak belirlenebilecek yerlerin maddede sayılanlarla sınırlı olmadığını ifade eder. Buna göre çatı, teras, havuz, kombiye geçilen yerlerde kazan dairesi, kısmen tamamen bahçe kapıcı dairesi gibi yerler eklenti olarak belirlenebilir. Ancak sığınak ve koridor gibi ortak kullanımın dışına çıkarılması mümkün olmayan yerler eklenti olarak belirlenemez.

Eklentilerin bağımsız bölümlere eşit olarak dağıtılması şart değildir. Bir bağımsız bölümün çok sayıda eklentisi olabilir, ancak bir eklenti birden fazla bağımsız bölüme tahsis edilemez, o zaman ortak alan kapsamında değerlendirilir. Tapuya geçerli şekilde kaydedilmiş eklentiler orantısız olsa da geçerlidir ve sözleşme serbestisi ilkesi kapsamında hukuk tarafından korunur:

Kat mülkiyeti kurulurken 42 numaralı bağımız bölüme eklenti olarak tahsis edilen ve tapu siciline de bu şekilde geçirilen kayıt ile yönetim planı hükmünün, bu ana taşınmazdan bağımsız bölüm satın aldığı anlaşılan davacıları da bağlayacağı muhakkak olup, davalılardan ...'nun malik olduğu 42 numaralı bağımsız bölüme eklenti olarak tahsis edilen garaj ve otoparkı tek başına kullanmasında herhangi bir yasal engel bulunmamaktadır. (Yargıtay 20. HD., E. 2017/3618 K. 2018/5453 T. 10.9.2018)

Kat mülkiyeti kurulurken 2 numaralı bağımız bölüme eklenti olarak tahsis edilen ve tapu siciline de bu şekilde geçirilen kayıt ile yönetim planı hükmünün, bu ana taşınmazdan sonradan bağımsız bölüm satın aldığı anlaşılan davacıları da bağlayacağı muhakkak olup, davalıların malik ve intifa hakkı sahibi oldukları 2 numaralı bağımsız bölüme eklenti olarak tahsis edilen garaj ve müştemilatı da tek başlarına kullanmasında herhangi bir yasal engel bulunmamaktadır. (Yargıtay 18. HD., E. 2007/9099 K. 2007/10982 T. 11.12.2007)

Eklenti ait olduğu bağımsız bölümün ayrılmaz bir parçası olup, bağımsız bölümün mülkiyeti eklentiyi de kapsar. Bağımsız bölümün başkasına devri, kayıtlanması ve kiralanması halinde eklentilerde devredilmiş, kayıtlanmış ve kiralanmış sayılacaktır:

Dernek olarak kullanılan bölümün davalı ...'a ait 13 nolu bağımsız bölümün eklentisi........

© Hukuki Haber