Olağanüstü kat malikleri kurulu, önceden öngörülmeyen durumlarla başa çıkmak ve ortak menfaatleri korumak adına kritik bir mekanizmadır. Bu kurul, kriz anlarında hızlı ve etkili karar alınmasını sağlayarak, ortak yaşam düzeninin devamlılığını teminat altına alır.

Kat Mülkiyeti Kanununun 29/2. maddesine göre aşağıdaki şartlarda olağanüstü genel kurul yapılabilir:

- Önemli bir sebebin çıkması halinde,

- Yöneticinin veya denetçinin veya

- Kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve

- Toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla,

- Toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.

- İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir.

- İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.

“Toplantı için çağrı metninin davacılara tebliğinde ilgili yasa metnindeki 15 günlük süre şartının yerine getirilmediği, iptali istenen toplantının olağanüstü kat malikleri toplantısı olması sebebiyle sıkı şekil kurallarına tabi olduğu anlaşılmakla; olağanüstü toplantılar için öngörülen süreye, şekil şartlarına ve diğer usullere uyulup uyulmadığı konusunda inceleme yapılması ve oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekir.” (Yargıtay 20. HD., E. 2017/6491 K. 2019/462 T. 24.1.2019)

ELDEN İMZALATILAN TOPLANTI ÇAĞRILARI GEÇERLİ Mİ?

“Dosyadaki bilgi ve belgelere göre, kat malikleri kurulu toplantısının 27.05.2014 günü yapıldığı, toplantıya çağrı için tebligatın elden imza karşılığı davacıya 25.04.2014 tarihinde tebliğ edildiği ve tebliğin yasada aranan koşullara uygun olduğu dolayısı ile toplantının usulüne uygun çağrı yapılmadığı gerekçesi ile iptaline dair mahkeme gerekçesi yerinde olmadığı anlaşılmıştır.” (Yargıtay 18. HD., E. 2015/9665 K. 2016/5535 T. 4.4.2016)

ELEKTRONİK ORTAMDA YAPILAN TOPLANTI BİLDİRİMLERİ GEÇERLİ Mİ?

“Dosyada bulunan bilgi ve belgelere göre; Y... B.. imzası ile 25 Temmuz 2012 tarihinde olağanüstü toplantı yapılmasına karar verildiği, bu durumun davacıya 26 Temmuz 2012 tarihinde elektronik ortamda iletildiği, Yasanın ve yönetim planının hükümlerine aykırı olarak on beş günlük süre dolmadan 09.08.2012 tarihinde toplantının yapılıp karar alındığı anlaşıldığından, bu kararların iptaline karar verilmesi gerekirken, yerinde olmayan gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.” (Yargıtay 18. HD., E. 2013/15445 K. 2014/7064 T. 15.4.2014)

PANOYA ASILARAK İLAN EDİLEN OLAĞANÜSTÜ TOPLANTIDAKİ KARARLARIN AKIBETİ NE OLUR?

“16.10.2009 tarihinde olağanüstü toplanılmasına karar verildiği, apartman panosuna asılması suretiyle duyuru yapıldığı anlaşılmaktadır. Buna göre yönetim planının iptali ile ilgili 16.10.2009 tarihli kat malikleri kurulu toplantısının olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı olup, yasanın aradığı şekil şartına uyulmadığından bu toplantıda alınan kararların iptaline...” (Yargıtay 18. HD., E. 2013/4171 K. 2013/17798 T. 12.12.2013) Olağan toplantılar için yapılan çağrılara ilişkin olarak, emredici bir kanun hükmü bulunmadığından, bu tür çağrılar site duyuru panosunda ilan edilerek gerçekleştirilebilmektedir.

ÇAĞRI KAĞIDINI İMZALAMAKTAN İMTİNA EDEN KAT MALİKİ ÇIKARSA NE OLUR?

“Kat Mülkiyeti Kanununun 29. maddesinin 2. fıkrası, olağanüstü toplantıya davetin kat maliklerine imzalatılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla yapılabileceğini hükme bağlamış olup, toplantıya davetin bir çağrıyla yapılması tercih edilmiştir. Çağrı kağıdını imzalamaktan imtina eden davacı bu konuda iyiniyetli değildir. Bu durumda, mahkemece olağanüstü toplantıya çağrının usulüne uygun olduğunun kabulünde bir isabetsizlik görülmemiştir.” (Yargıtay 18. HD., E. 1992/985 K. 1992/2006 T. 27.03.1992)

TOPLANTIYA KATILAN KAT MALİKİ ÇAĞRI USULÜNE UYULMADIĞI İDDİASINDA BULUNABİLİR Mİ?

“07.07.2018 tarihli toplantının olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı olduğu, davacının iptalini istediği toplantıya katıldığı ve alınan kararlara muhalif kaldığı anlaşıldığından çağrı kurallarına uyulmadığını ileri sürerek kurul kararını iptalini istemesi davada olması gereken iyiniyet kuralları ile bağdaşmaz.” (Konya BAM, 4. HD., E. 2019/1091 K. 2020/325 T. 11.3.2020)

“Dosya arasında bulunan bilgi ve belgelerin incelenmesinde iptali istenen kat malikleri toplantısının olağanüstü toplantı olduğu, davacılara usulüne uygun toplantı çağrı belgesi tebliğ edilmemiş olsa bile toplantıya katılmış olmaları nedeniyle bu usulsüzlükten söz edilerek toplantının iptalini istenemeyeceğinden mahkemece işin esasına girilerek kat malikleri kurulunda alınan kararların Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine göre iptal edilmesini gerektiren nedenlerin bulunup bulunmadığı, tarafların iddia, savunma ve dosyada mevcut bütün deliller değerlendirilerek alınacak bilirkişi raporu da değerlendirilip hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiştir.” (Yargıtay 18. HD., E. 2015/5933 K. 2015/7940 T. 11.5.2015)

KARARA KATILMAYAN ANCAK İMZALARKEN İTİRAZİ KAYIT KOYMAYAN KAT MALİKİ KARARIN İPTALİNİ İSTEYEBİLİR Mİ?

“İptali istenen 10.10.2013 tarihli toplantının olağanüstü toplantı olduğu konusunda bir şüphe olmayıp davacılara usulüne uygun toplantı çağrı belgesi tebliğ edilmemiş olsa bile toplantıya katılmış olmaları ve toplantı tutanağında muhalefet şerhi bulunmaması nedeniyle 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 33. maddesi hükümlerine uygun bir dava açılmadığı anlaşıldığından usul ve kanuna uygun bulunan hükmün ONANMASINA…” (Yargıtay 20. HD., E. 2017/3080 K. 2017/6743 T. 25.9.2017)

TOPLANTININ GEÇERLİ OLMASI İÇİN ASGARİ KATILIM SINIRI NEDİR?

“KMK 30/1 hükmü uyarınca kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır hükmü uyarınca ana yapıda toplam paydaş sayısı 95 kişi olduğu, paydaş hesabına bir daireden fazla paydaş tek kişi sayılarak ve bir dairede müşterek mülkiyet sahipleri ayrı ayrı paydaş sayılarak toplantı nisabı 95 bağımsız bölüm maliki /2 = 47.5 kişi (48 kişi) olacağı, karar defterinde ise toplantı 45 kişinin katılımı ile açılması sebebi ile pay/paydaş çoğunluğunun birlikte arandığı "paydaş" çoğunluğunun olmadığının tespiti olunduğu, ilk toplantı olması, yönetim planının 20 ve KMK 30. maddesi uyarınca bağımsız bölüm paydaş sayısı itibariyle yarıdan fazlası ile toplantının açılması koşulunun getirilmemesi nedeni ile toplantının sunulan hükümlere uygun olmadığı anlaşıldığından, ... Sitesinin 04/02/2013 tarihli kat malikleri kurulu toplantısının geçersizliğine ve bu kurulda alınan kararların iptaline…” (Yargıtay 20. HD., E. 2017/2842 K. 2017/9248 T. 9.11.2017)

OLAĞANÜSTÜ TOPLANTIDA ALINAN KARARA KATILMAYANLAR NASIL İMZA ATMALIDIR?

“Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 32/4 maddesinde kat malikleri kurulu kararının toplantıya katılan bütün kat maliklerince imzalanacağı, karara aykırı oy verenlerin bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyacağı düzenlenmiştir.” (Antalya BAM, 6. HD., E. 2020/544 K. 2021/1784 T. 2.11.2021)

OLAĞANÜSTÜ KAT MALİKLERİ KURULU TOPLANTISINDA ALINAN KARARLARA KARŞI HANGİ SÜREDE DAVA AÇILABİLİR?

“Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinde; iptali istenen toplantının 01.09.2013 tarihli olağanüstü kat malikleri kurul kararı olduğu tespit edilmekle, 634 sayılı KMK'nın 33. madde “Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32. madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda........

© Hukuki Haber