İfraz ve tevhit işlemleri, taşınmazların bölünmesi (ayırma) ya da birleştirilmesi yoluyla parsel yapısında değişiklik yapılmasını sağlayan resmi işlemlerdir. Bu işlemler, imar planlarına uygun yapılaşmanın sağlanması, yol, park, okul gibi kamu hizmet alanlarının oluşturulması ve mülkiyet haklarının plan kararlarıyla uyumlu hale getirilmesi için zorunludur. İfraz ve tevhid hisseli parsellerin ferdileşmesinde de kullanılan bir yoldur. Her taşınmaz maliki, imar planına uygun olarak parselini ayırmak ya da komşu parsellerle birleştirmek isteyebilir. Ancak bu işlemler sadece malik iradesine değil, aynı zamanda hukuki kurallara ve idari onaylara bağlıdır. Bu nedenle, yetkili kurumlar, gerekli belgeler, onay süreçleri, harç uygulamaları ve yasal sınırlamalar gibi hususların bilinmesi büyük önem taşır. Uygulama imar planı bulunan yerlerde ifraz ve tevhit işlemlerinin yapılabilmesi için uygulama imar planlarının onaylanarak kesinleşmesini takiben parselasyon planlarının yapılması ve kadastro parsellerinin imar parseli olarak tescil edilmesi gerekmektedir. Bu rehberde, ifraz ve tevhit işlemlerine dair tüm bu detaylar güncel mevzuat ışığında adım adım açıklanacaktır.

İfraz ve tevhid işlemleri 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15. ve 16. Maddesinde düzenlenmiştir:

İfraz ve Tevhit İşlemlerinde 3194 Sayılı İmar Kanunu’nun 15. Maddesi Uyarınca Getirilen Kriterler

1. Parselasyon Planı Önceliği

• İmar planı bulunan alanlarda, öncelikle uygulama imar planına uygun şekilde parselasyon planının tescil edilmiş olması gerekir.

• Bu durumda, parselasyon planı yapılmadan ifraz veya tevhit işlemi yapılamaz.


2. İmar Mevzuatına Uygunluk Şartı

• Parselasyon planı tescil edilmiş yerlerde yapılacak ifraz veya tevhit işlemleri, imar planlarına ve imar mevzuatına uygun olmalıdır.


3.Kamu Yatırımları ve İstisnai Alanlar
Aşağıdaki hallerde, parselasyon planının yapılmış olma şartı aranmaz:

• Merkezi yönetim kapsamındaki kamu idarelerinin yetki alanına giren kamu yatırımı alanları,

• Kamu mülkiyetine ait ancak parselasyonun teknik olarak mümkün olmadığı meskûn alanlar,

• Koruma amaçlı imar planı bulunan alanlar,

• Büyük kısmı uygulama imar planına uygun olan imar adalarının, geri kalan küçük kısmı. Bu dört istisnai durumda, parselasyon planı olmasa da doğrudan ifraz ve tevhit yapılabilir.


4. Yapılaşmaya Elverişsiz Parsellerde Resen Yetki

• Eğer bir imar parseli mevcut haliyle yapılaşmaya elverişli değilse:

• Parsel maliklerinden birinin talebi üzerine, ya da

• İdare tarafından resen (kendiliğinden),

• Tüm maliklere 3 ay süreyle anlaşmaları için tebligat yapılır.

• Anlaşma sağlanamazsa, idare tarafından re’sen tevhit veya fiili duruma göre ifraz yapılabilir. 


5. Cephe ve Büyüklük Kriteri

• Eğer imar planında parsel cepheleri belirlenmemişse, ifraz işlemleri:

• Asgari cephe genişliği ve

• Asgari parsel büyüklüğü esas alınarak yapılır.

• Bu ölçütler, ilgili yönetmelikte belirtilen kurallara göre belirlenir. Netice olarak planın suskun kaldığı hallerde yönetmelik devreye girer ve asgari ölçülere göre işlem yapılır.


6. İmar Planı Dışındaki Alanlar

• İmar planı bulunmayan alanlarda ise, yapılacak ifrazlar:

• İlgili yönetmeliklerde belirlenen asgari miktarlardan küçük olamaz.

Tescil, İfraz-Tevhit Onayı ve Şüyuun İzalesi – 3194 Sayılı İmar Kanunu’nun 16. Maddesi Kapsamında Getirilen Kriterler

1. İfraz ve Tevhit Onay Yetkisi

• Belediye ve mücavir alan sınırları içindeki taşınmazlarda, ifraz (ayırma), tevhit (birleştirme), irtifak hakkı tesisi ve bu hakların terk işlemleri;

• Belediye encümeni tarafından onaylanır.

• Bu alanların dışındaki yerlerde ise onay yetkisi;

• İl idare kurullarına (uygulamada il encümeni) aittir.

İşlemin bulunduğu yerin idari sınırı belirleyicidir. Yetki, belediye sınırları içindeyse belediye encümeninde, dışındaysa il encümenindedir. Belediye başkanı ya da belediye meclisi bu işlemleri onaylayamaz.

2. İşlem Süreleri ve Tapuya Bildirim

• Başvuru, belediyeye ya da valiliğe ulaştıktan sonra:

• En geç 30 gün içinde onaylanmak veya reddedilmek zorundadır.

• Onaylanan işlemler:

• En geç 15 gün içinde tapu müdürlüğüne bildirilmelidir.

• Tapu dairesi:

• Tescil veya terkin işlemini bir ay içinde tamamlamakla yükümlüdür. İdare ve tapu müdürlüğü için yasal işlem süreleri öngörülmüştür. Bu süreler aşıldığında zımni ret söz konusu olur ve hukuki başvuru yolları açılır.

3. Şüyuun (Ortak Mülkiyetin) İzaleleri ve İdarenin Dava Açma Yetkisi

• İmar uygulaması sonucunda hisseli hale gelen taşınmazlarda:

• İdare tarafından maliklere tebligat yapılır.

• Malikler 6 ay içinde kendi aralarında anlaşmaz veya mahkemeye başvurmazlarsa,

• İlgili idare, hissedar gibi hareket ederek şüyuun izalesi davası açabilir.

4. Mahkeme Kararı veya Rıza Yoluyla Şüyuun İzalesi

• Tarafların kendi rızalarıyla veya mahkeme kararıyla gerçekleştirdiği şüyuun izalesi ve arazi taksim işlemleri de:

• Yukarıdaki aynı onay, tescil ve bildirim hükümlerine tabidir.

Hangi yolla yapılırsa yapılsın, şüyuun izalesi ile sonuçlanan paylaşım işlemlerinde yine encümen kararı, tapuya bildirim ve tescil süreçleri geçerlidir.

Özelleştirme Kapsamındaki Taşınmazlarda İfraz ve Tevhit Yetkisi (4046 Sayılı Özelleştirme Uygulamaları Hakkında Kanun m. 19/D)

1. Yetkili İdare Özelleştirme İdaresidir

• Özelleştirme programına alınan kuruluşlara ait taşınmazlarda;

• Eğer kuruluş anonim şirket statüsündeyse, kamu payı P’nin altına düşene kadar,

• Diğer kuruluşlarda ise, özelleştirme devri gerçekleşene kadar,
taşınmazların ifraz ve tevhit işlemleri doğrudan Özelleştirme İdaresi tarafından yürütülür.

Bu kapsamdaki........

© Hukuki Haber