Mülkiyet sınırları, hukuk düzeninin en net çizgilerinden biridir. Ancak, bazen yapılaşma süreçlerinde bu sınırlar aşılır ve bir yapının bir kısmı komşu taşınmaza taşabilir. İlke olarak bir taşınmazın sahibi, kendi taşınmazına yapılan herhangi bir saldırı ve tecavüze katlanmak mecburiyetinde değildir. Bu çerçevede tecavüze uğrayan arazi maliki, mülkiyet hakkına dayanan el atmanın önlenmesi (müdahalenin men’i) davasını (md. 683) açabilir. Diğer yandan taşkın yapının yıktırılması yönündeki bir karar ise, çok önemli bir ekonomik değerin ortadan kaldırılması sonucuna yol açabilir, yani söz konusu yapı için harcanan emek ve para iktisadi ve sosyal açıdan ciddi maliyetli olabilir ve toplum çıkarlarını zedeleyebilir. İşte bu tür durumlar, taşınmaz mülkiyetinin bütünlüğünü koruma ilkesi ile yapının korunması gerekliliği arasında bir çatışma doğurur. Bu çatışmayı çözmek isteyen yasa koyucu taşkın yapının varlığı halinde onu korumaya dönük -mülkiyet hakkının varlığına rağmen- bazı istisnaları hukuk sistemimizde kabul etmiştir. Türk Medeni Kanunu’nun 725. maddesi, taşkın yapıların hukuki statüsünü belirleyerek bu dengeyi sağlamaya çalışmaktadır. Bu yazıda, taşkın yapı kavramı, hukuki dayanakları ve uygulamada karşılaşılan sorunlar ele alınacaktır.

İlgili Mevzuat:

Yasal istisnalar dışında, Türk Medeni Kanunu’nun 684. maddesinin birinci fıkrası ve 718. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, bir arazinin mülkiyeti ve buna bağlı tasarruf hakkı, o arazi üzerinde kalıcı olarak yapılan şeyleri de kapsar. Bir arazideki yapının, bulunduğu arazinin bütünleyici parçası olup onun mülkiyetine tabi olduğu kuralının istisnalarından birini teşkil eden husus, Türk Medeni Kanunu’nun “Taşkın Yapılar” başlıklı 725. maddesinde, düzenlenmiştir:

“Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmaz bütünleyici parçası olur.

Böyle bir irtifak hakkı yoksa zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyi niyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devrini isteyebilir”.

Dolayısıyla taşkın yapıya katlanma yükümlülüğü ya ilk fıkraya göre, tarafların bu konuda bir anlaşmasından doğabilir ya da ikinci fıkraya göre, bu konuda taraflar arasında herhangi bir anlaşma olmamış olsa da ikinci fıkrada sıralanan şartların birlikte gerçekleşmesi halinde söz konusu olabilir.

Bir başka ifadeyle, maddede; yapıyı yapan malikin taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip olması durumunda, taşan kısmın yapıyı yapan malike ait taşınmazın bütünleyici parçası olacağı belirtilmiş; irtifak hakkının bulunmaması durumunda ise arazi malikinin taşmayı öğrendiği tarihten itibaren on beş gün içinde itiraz etmediği ve ayrıca, durum ve koşulların da haklı gösterdiği hâllerde taşkın yapıyı iyi niyetle yapan kimsenin, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için irtifak hakkı kurulmasını veya taşan kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebileceği düzenlenmiştir (AYM, Fatma Nalan Akdoğan, 2013/3538, 13.4.2016, § 46).

Taşkın yapı sahibi, hangi koşullarda mülkiyet hakkı kazanabilir?

Muhdesat ile bağlantısı kesilmiş olan bina sahibine, belirli koşulların sağlanması halinde taşkın yapının bulunduğu taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı kazanma imkânı tanınmıştır. Bunun için şu şartların gerçekleşmesi gerekmektedir. Ama öncelikle taşkın yapı kavramının açıklığa kavuşturulması gerekir.

Taşkın yapı, tapuya kayıtlı bir taşınmaz üzerinde inşa edilmiş olmalı ve bu yapının bir kısmı, yine tapuya kayıtlı üçüncü bir kişiye ait taşınmaza taşkın şekilde yapılmış olmalıdır. Dolayısıyla taşkın yapı, yapıldığı taşınmazın sınırı aşılarak komşu (bitişik) arazinin de üzerinde bulunacak şekilde bir yapı inşa edilmesi faaliyetidir.

Taşkın inşaat, iki komşu taşınmazı fiilen birleştirmekte ve ekonomik bir bütünlük oluşturmaktadır. Bu nedenle taşkın yapıya dayanan temliken tescil talebi, taşınmaza bağlı kişisel hak niteliğindedir. Taşılan arazi malikinin devir borcu, eşyaya bağlı bir borç olduğundan, inşaat maliki bu hakkını taşınmazın her malikine karşı ileri sürebilir. Yeni malikler de Türk Medeni Kanunu’nun 725. maddesinde öngörülen haklardan yararlanabilecekleri gibi, taşkın yapıdan doğan borçlardan da sorumlu olur.

Böylece 725. maddede yasa koyucu, bitişik araziye taşan kısımların komşu taşınmazın değil, asıl taşınmazın bütünleyici parçası olacağını kabul etmiş, taşkın yapının maliki ile taşılan arazinin maliki arasındaki ilişkiyi, taşkın yapı malikinin taşılan taşınmaz üzerinde ayni bir hakkının bulunup bulunmamasına göre farklı şekilde değerlendirmiştir.

725. maddenin ilk fıkrasına göre taşkın yapı malikiyle taşılan arazinin maliki arasında taşkın yapıya ilişkin bir taşınmaz lehine irtifak hakkı kurulması mümkündür. Bu fıkrada yasa koyucu, taşkın yapının ayni bir hakka dayalı olarak inşa edilmiş olması ihtimalini kurala bağlamıştır. Elbette bu durumda taşkınlık meydana getirilmeden önce irtifak hakkı tesisi gerekir. O halde ilk fıkrada hukuka uygun olarak meydana getirilen taşkın yapı söz konusudur.

İlk fıkradaki gibi bir hukuka uygunluk yok........

© Hukuki Haber