Önalım hakkı, diğer bir adıyla şufa hakkı taşınmaz mülkiyetine ilişkin olarak Türk Medeni Hukuku’nda düzenlenmiş, özellikle paylı mülkiyet ilişkilerinde ortaklar arasındaki dengeyi korumayı amaçlayan bir kanuni alım hakkıdır. Paydaşlardan birinin taşınmaz üzerindeki hissesini üçüncü bir kişiye satmak istemesi halinde diğer paydaşlara aynı koşullarla söz konusu hisseyi satın alma imkanı tanıyan bu hak; taşınmazın ekonomik bütünlüğünü ve paydaşlar arasındaki ortaklık ilişkisini koruma altına alır.

Önalım hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun 732. ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Paylı mülkiyetin kurulmasıyla doğan ve payın üçüncü kişilere satışıyla kullanılabilir hale gelen bu hak, yenilik doğurucu hak niteliğindedir. Paydaşlardan birinin önalım hakkı, satışın kendisine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle sona erer. Bu süreler hak düşürücü süre niteliğindedir ve mahkemece resen dikkate alınmalıdır.

Şufa hakkının kullanılabilmesi belirli şekil ve şartlara bağlıdır. Türk Medeni Kanunu ve Yargıtay İçtihatları doğrultusunda bu şartlar şöyle sıralanabilir:

a. Paylı Mülkiyetin Varlığı: Önalım hakkı yalnızca paylı mülkiyet ilişkilerinde geçerli olmakla beraber kat irtifakı veya kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda kullanılamaz.

b. Geçerli Bir Satış İşlemi: Şufa hakkının kullanılabilmesi, gerçek ve resmi şekilde tapuda tescil edilmiş bir satış işlemine bağlıdır. Bağış, trampa, miras intikali gibi işlemlerde önalım hakkı kullanılamaz.

c. Payın Üçüncü Kişiye Satılması: Önalım hakkının kullanılabilmesi için paydaşlardan birinin, hissesini paylı mülkiyet ilişkisi dışındaki üçüncü bir kişiye satmış olması gerekir. Yani hissenin başka bir paydaşa satılması durumunda diğer paydaşlar için bir önalım hakkı doğmaz.

d. Hakkın Süresi İçinde Kullanılması: Paydaşlar, satış işlemini ve alıcıyı öğrendikleri tarihten itibaren üç ay ve azami iki yıllık süreden sonra önalım haklarını kaybederler.

e. Hakkın Alıcıya Karşı Kullanılması: Şufa hakkı yalnızca paylı mülkiyete tabi taşınmazdaki payı satın alan alıcıya karşı kullanılabilir, payını satan paydaşa karşı ileri sürülemez.

Önalım hakkı kaynağına göre, sözleşmeden doğan önalım hakkı ve kanundan doğan önalım hakkı olarak ikiye ayrılır. Sözleşmeden doğan önalım hakkı, taraflar arasında yapılan bir sözleşme ile kurulur. Belirli bir malın üçüncü kişilere satılması halinde, malı öncelikle satın alma hakkı bu sözleşme ile elde edilir. Bu yönüyle sözleşmeden doğan önalım hakkı şahsi bir hak olup üçüncü kişilere karşı kullanılması tapuya şerh verilmiş olmasına bağlıdır. Bu hak aksi kararlaştırılmadıkça devredilemez, mirasçılara geçmez ve belirli bir taşınmaz malın satılması ile kullanılabilir hale gelir. Taşınmazın satılması halinde önalım hakkı sahibi, taşınmazı alacak üçüncü kişiye karşı, aynı şartlarla malı kendi adına satın alma talebinde bulunabilir. Bu hususa ilişkin olarak Yargıtay Hukuk Genel........

© Hukuki Haber