İmar hukukunda mekânsal planların değişmezlik ilkesi esas alınır. Planlarda değişiklik sadece zorunlu durumlarda yapılmalı, uzun vadeli planlama ilkelerine bağlı kalınmalıdır. Ancak kentsel ihtiyaçların değişmesi, mevcut planların bu ihtiyaçları karşılayamamasına neden olabilir. Kat artışı, yeşil alanların farklı kullanımlara dönüştürülmesi gibi durumlar, yoğunluk artışı yaratarak plan değişikliklerini gerekli kılabilir. Bu değişikliklerin hukuka uygun olması kazanılmış haklar ve özel hukuk sözleşmeleri açısından önem taşır. Kentsel dönüşüm ve yapılaşma ihtiyaçları nedeniyle eser sözleşmeleri ya da arsa payı karşılığı eser sözleşmeleriyle ilgili uyuşmazlıklar artmaktadır. Sözleşmelerde, mevcut ya da ileride oluşabilecek imar engellerine rağmen taraflar, bu engelleri aşmayı taahhüt edebilir. Ancak Yargıtay, imar engeline aykırı durumlarda “imkânsızlık” kavramını kullanarak sözleşmeleri geçersiz kabul etmektedir. İmar mevzuatına aykırı sözleşmeler, TBK m. 27/I gereği kesin hükümsüzdür. Ancak imar engelinin kaldırılması için yasal girişimlerin öngörüldüğü veya dava sonucuna bağlı olarak eserin yapılacağı hallerde sözleşmeler ayakta tutulabilir. Bu tür durumlar geciktirici koşul ya da üçüncü kişinin fiilini üstlenme yönünden değerlendirilmelidir. Sonuç olarak, imar mevzuatına aykırılık durumlarında “imkânsızlık” kavramına dayanmak yerine sözleşmenin geçerli olabileceği koşulların detaylı bir şekilde değerlendirilmesi gerektiği vurgulanmaktadır.

I. İmar Planlarının Hukuki Niteliği ve Revizyonu

İmar planı, 3194 sayılı İmar Kanunu ve diğer ilgili mevzuatlar doğrultusunda belediyeler ve yetkili idari organlar tarafından gerçekleştirilecek imar uygulamalarına dair ayrıntılı bilgileri içeren plan ve haritalar olarak tanımlanmaktadır. İmar planları, belirli bir bölgenin coğrafi konumunu, nüfus yoğunluğunu, ekonomik durumunu, geçim kaynaklarını, ihtiyaçlarını, çeşitli gereksinimlerini, göz önünde bulundurarak, bu alanda yaşayan bireylerin yaşam kalitesini artıracak şekilde tasarlanır. Ayrıca, plan hem bölgenin kendi içindeki hem de çevresiyle olan bağlantılarını dikkate alarak, hizmet ve yapı ilişkilerini düzenleyen uzun vadeli bir strateji oluşturur.[1] İmar planları aracılığıyla, imar uygulamaları kapsamında parselasyon çalışmaları yapılarak, ilgili alandaki kentsel gelişim ve dönüşüm süreçleri somut bir şekilde hayata geçirilir.

İmar planlarının hukuki niteliği gerek yargı kararlarında gerekse de öğretide birer düzenleyici işlem olarak nitelendirilir[2]. İmar planlarının düzenleyici bir idari işlem niteliği taşıdığı dikkate alındığında, normlar hiyerarşisine uygun şekilde Anayasa, kanun, Cumhurbaşkanı kararnamesi ve yönetmeliklerle uyumlu olarak hazırlanması zorunludur. Ayrıca, hiyerarşi ilkesi[3] gereği, farklı kademelerdeki planların birbiriyle uyum içinde uygulanabilmesini sağlamak için üst düzey planlara bağlılık esas alınmalıdır.

İmar hukukundaki hiyerarşinin temel amacı, en üst düzeyde alınan plan kararlarının en alt düzey planlara kadar aktarılmasını sağlamak, üst düzey kararların çeşitli aşamalardan geçerek mekâna uygulanması sırasında plan düzeyleri arasında koordinasyonu temin etmek ve alt düzey planların, bir üst düzey plana uygunluğunu denetleyebilmektir[4]. Bu doğrultuda alt ölçekli planlar, üst ölçekli planlarda alınan kararları ayrıntılandırarak uygulamaya aktarılmasını sağlamakta ve bu kararları somut hale getirmektedir. Bu nedenle, alt ölçekli planlar üst ölçekli planlara kıyasla daha somut bir yapıya sahiptir[5].

Özetle, alt ölçekli planların üst ölçekli planlara uyumlu olması zorunludur ama aynı zamanda da üst ölçekli plandaki temel kararları da muhafaza etmesini gerektirir.

İmar hukukunda mekânsal planlarda değişmezlik ilkesi esas olup, planlarla belirlenen hedeflere ulaşılabilmesi için hem nazım hem de uygulama imar planlarında değişiklik yapılmasından mümkün olduğunca kaçınılmalı, zorunlu olmadıkça planlar değiştirilmemeli ve uzun vadeli planlama ilkelerine sadık kalınmalıdır.

Ancak, planların zamanla kentsel ihtiyaçları karşılayamaması, kat artışı yapılması ya da yeşil alan, park ve çocuk bahçesi gibi kullanımların konut, ticaret veya sanayi gibi farklı kullanımlara dönüştürülmesi sonucu yoğunluk artışına neden olunması gibi durumlarda, bu ihtiyaçlara yanıt verebilmek için plan değişiklikleri kaçınılmaz hale gelebilir[6].

Bu noktada imar planlarının mutlak ve değişmez bir nitelikte olmadığı çok açık ve nettir. Hal böyle olunca işlemi yapan idari merciler yetki ve usulde paralellik ilkesine riayet ederek yapmış olduğu işlemi geri alma ya da ortadan kaldırma imkanına her daim sahiptirler.

Uygulamada da önceki planların hatalı olması veya artık ihtiyaçları karşılayamaması durumunda, planlarda “ilave” veya “revizyon imar planı” adı altında değişiklikler yapılabilmekte ya da imar planları açılan iptal davaları sonucunda yürürlükten kaldırılabilmektedir. Hatta bu imkân Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinde de şu şekilde yer almaktadır; “İmar planlarının ihtiyaca cevap vermediği veya uygulamasının mümkün olmadığı durumlar ile üst kademe plan kararlarına uygunluğunun sağlanması amacıyla planın tamamının veya plan ana kararlarını etkileyecek bir kısmının yenilenmesi için bu Yönetmelikte belirtilen ilke, esas ve standartlara uygun olarak imar planlarında revizyon yapılır. İmar planlarının ihtiyaca cevap vermediği durumlarda, mevcut plana bitişik ve mevcut planın genel arazi kullanım kararları ile süreklilik, bütünlük ve uyum sağlayacak biçimde, bu Yönetmelikte belirtilen ilke, esas ve standartlara uygun olarak ilave imar planı yapılabilir.” şeklindedir.

Peki hukuka uygun olarak yapılan imar planı revizyonlarının; kazanılmış haklara ve özel hukuk sözleşmelerine etkisi ne şekildedir? Söz konusu imar planı değişiklikleri özellikle özel hukuk sözleşmeleri bakımından imkânsızlık teşkil eder mi? İşte bu hukuki niteleme sorunu çalışmamızın esaslı noktasını oluşturmaktadır.

A. İmar Planlarında Yapılan Revizyonların Kazanılmış Haklara Etkisi

İmar planlarının iptali durumunda, bu planlara dayanılarak bazı haklar elde edilmişse, iptal kararının bireyler ve bireysel işlemler üzerindeki hukuki sonuçlarını değerlendirebilmek için öncelikle kazanılmış hak kavramının ele alınması gerekmektedir.

Öğretide kazanılmış hak kavramı; farklı şekillerde tanımlanmıştır[7].

Kazanılmış hak, kişilerin lehine oluşmuş bir hukuki durumun korunmasına hizmet ediyorsa, hukuki istikrarın sağlanmasında en önemli unsurlardan biri olarak değerlendirilebilir. Bir hak, yürürlükteki mevzuata uygun şekilde ve tüm sonuçlarıyla elde edilmişse kazanılmış hak niteliği taşır. Öte yandan elbette hukuka aykırı şekilde elde edilen bir durum için kazanılmış haktan bahsetmek mümkün değildir[8].

Kişiler için kazanılmış haklar veya korunması gereken kişisel durumlar yaratan icrai kararların ortadan kaldırılması ya da düzenleyici işlemlerdeki hükümlerin iptal edilip yerine yenilerinin getirilmesinde, düzenleyici işlemler ile bireysel işlemler arasında bir ayrım yapılmaktadır[9]. Hak kazandırıcı düzenleyici işlemler, maddi ve hukuki koşullardaki değişiklikler nedeniyle her zaman değiştirilebilir veya iptal edilebilir. Ancak, bu işlemler yürürlükte kaldığı sürece bireyler kazandıkları hakları korur. Ayrıca, bu işlemler kişisel duruma dönüşmedikçe kazanılmış hak oluşturmaz[10].

İmar mevzuatından kaynaklanan uyuşmazlıklarda Danıştay 2013 yılından önce genel olarak düzenlemelerde yapılan değişikliklere veya işlemlerin iptaline rağmen, tamamlanmış yapıların mevcut hukuki durumlarını kazanılmış hak olarak koruma yönünde bir eğilim göstermekteydi[11].

Danıştay kararlarında kazanılmış hak kavramıyla öne çıkan hususlar şu şekildedir; “Kazanılmış hakların korunması hukuk devleti ilkesinin gereğidir. Hukuk devletinde bütün devlet faaliyetlerinin hukuk kurallarına uygun olması önemli ve temel bir ilkedir. İdari işlemlerin geriye yürümezliği ilkesi de kazanılmış hakların korunması amacını güden ve idarenin faaliyetlerini genel planda sınırlayan bir ilkedir. Kazanılmış hak, objektif bir hukuk kuralının kişilere uygulanmasıyla objektif ve genel hukuki durumun kişisel bir işlemle özel hukuki duruma dönüşmesidir. Kazanılmış hakkın her olaya göre incelenmesi gerektiği başka bir anlatımla kazanılmış hak kavramının bir fonksiyonellik içerdiği öğretide kabul edilmiş bulunmaktadır. Anayasa Mahkemesi kararlarıyla Danıştay içtihatlarında da kazanılmış hak kavramının konu ve kapsamının kesin sınırlarının çizilmediği ve her olaya göre, değişken olması göz önünde tutularak, konunun özelliğine göre değerlendirme yoluna gidildiği gözlenmektedir.[12]”

Danıştay, kazanılmış hak iddialarının yalnızca başlanmış bir yapıya yönelik ruhsat iptali veya yıkım işlemleriyle ilgili davalarda değerlendirilebileceği görüşündedir[13]. Danıştay, verdiği birçok kararda, mevcut kazanılmış hakları koruma eğilimindedir[14].

Danıştay bazı kararlarında, imar planı iptal edilse dahi tamamlanan yapılarda kazanılmış hakları korumaktadır[15].

2013 yılı sonrasındaki Danıştay kararlarında ise genel olarak, imar planlarının iptali durumunda, bu planlara dayalı olarak kişilere hak kazandıran işlemlerin hukuken geçersiz sayılacağını kabul etmiştir[16]. Örneğin; Danıştay 14. Dairesinin vermiş olduğu bir kararda, kazanılmış hakkın yalnızca düzenleyici işlemin hukuka uygun olduğu durumlarda geçerli olduğunu belirtmiştir. İmar planlarının iptali halinde, hukuka aykırı olduğu tespit edilen plana dayanan imar planı yürürlükten kalkacağı için, bu plana dayanan yapı ruhsatının da geçerliliği kalmadığından, ruhsatsız yapının iptal edilmesi gerektiği ifade edilmiştir. Ayrıca, idarenin kusurlu davranışı nedeniyle ruhsatsız duruma düşen yapıya ilişkin, ilgili kişilere taşınmaz bedelinin ödenmesi gerektiğini vurgulamıştır.

Danıştay İdari Dava Daireleri Genel Kurulu’da, 14. Dairenin verdiği kararı benimseyerek, ruhsatın tesis edildiği tarihteki imar planına uygun olmasına rağmen, iptal kararı sonucunda imar planının yürürlükten kalkacağı için, verilen ruhsatın da hükümsüz olacağına karar vermiştir[17].

Dolayısıyla görüldüğü üzere Danıştay, kişilerin hile, hata veya kusurunun bulunmaması halinde, belirli bir aşamaya gelmiş yapıların durumunu kazanılmış hak olarak kabul etme görüşünü değiştirmiştir.

İmar hukuku çerçevesinde kazanılmış haklarla ilgili çelişkilerin ve farklı kararların giderilmesi için Anayasada yapılacak bir düzenlemeyle mülkiyet hakkı daha güvenilir hale getirilecek, kişilerin yatırım yaparken korku duymamaları sağlanacak; aynı zamanda milli servetin korunmasına katkı sağlayacak ve kişilerin devlete olan güvenini de artıracaktır.

B. İmar Planlarında Yapılan Revizyonların Özel Hukuk Sözleşmelerine Etkisi

Uygulamada kentsel dönüşümünde artan etkisiyle sıkça karşılaşılan eser ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki sonuçlarını Ethem Saba Özmen çeşitli olasılıkları göz önünde bulundurarak aşağıdaki olasılıklar dahilinde konuyu incelemiştir. Bizde çalışmamızda söz konusu olasılıklar üzerinden değerlendirmelerde bulunacağız. Sözleşmelerde yer alacak çeşitli olasılıkları Ethem Saba Özmen 4 aşamalı olarak ele almıştır[18].

Ethem Saba Özmen’in yapmış olduğu ayırım üzerinden çalışmamıza yön vereceğiz. Ancak söz konusu olasılıklarda yer alan tartışmalı hususların açıklamasına geçmeden önce bazı hukuki kurumların anlatımına yer vereceğiz.

Taraflar sözleşme serbestisi çerçevesinde kural olarak sözleşmeye istedikleri hükümleri koymakta serbesttirler. Ancak bu serbestinin sınırını TBK 27 çizer[19].

Tarafların sözleşme kurulurken söz konusu parselde imar engeli olması hali veya söz konusu parselde mevcut imar planının iptali davası devam ederken inşaat yapma edimi içeren bir sözleşmeyi akdetmelerini hukukumuzda engelleyecek bir hüküm yoktur. Taraflar pekâlâ inşaat yapma edimine sözleşmede yer verebilirler. Ancak söz konusu hükmün hukuki niteliğinin ne olacağı hususu ve nihayetinde verilecek hukuki niteleme sonucunda varılacak hukuki sonuçlar araştırmaya muhtaç hususlardır. Bu noktada kesin hükümsüzlük ve imkânsızlık halleri hakkında kısa bir teorik bilgi vermeyi ve akabinde öğreti ve Yargıtay uygulamasında yer alan görüşlere ve gerekçelerine yer vermek suretiyle kendi görüşlerimizi de belirteceğiz.

Hukuki işlemlerde geçersizlik ve ifa edilememe durumları ortaya çıkış nedenleri ve sonuçları açısından farklılık göstermektedir.

İfa imkansızlığını; baştaki imkânsızlık (sözleşmenin kurulmasından önceki imkânsızlık TBK 27) ve sonraki imkânsızlık (borçlunun sorumlu olduğu TBK 112 ve borçlunun sorumlu olmadığı TBK 136) olarak temelde ikiye ayırmak mümkündür.

Kesin hükümsüzlük hali, hukuki işlemin baştan itibaren geçersiz sayıldığı durumdur. Bu durum, işlemin kanuna, ahlaka, kamu düzenine veya emredici hukuk kurallarına aykırı olmasından kaynaklanır. Kesin hükümsüz bir işlemde hukuki sonuç doğmaz yani, hukuken baştan itibaren geçersizdir ve hiçbir sonuç doğurmaz[20]. Kesin hükümsüzlük hali zamanaşımına tabi olmadan her zaman ve herkese karşı ileri sürülebilir[21]. Hukuka aykırılığın sonradan giderilmesi bile işlemi geçerli hale getiremez ve toplumun genel çıkarlarını korumak amacı taşıdığı için kamu düzeni ile ilgilidir[22]. Örneğin, yapı ruhsatı alınmaksızın yapılan bir inşaat sözleşmesi gösterilebilir. Ruhsatsız inşaat yapımı kanunen yasak olduğu için bu sözleşme baştan itibaren geçersizdir ve herhangi bir hukuki sonuç doğurmaz[23].

İmkânsızlık hali ise, borcun ifasının borçlunun kusuru olmaksızın yerine getirilemez hale gelmesidir. İmkânsızlık halinde borcun ifası başlangıçta mümkünken, sonradan bir engel ortaya çıkar ve bu engel borcun yerine getirilmesini imkânsız hale getirir[24]. Borçlu ifa imkansızlığı nedeniyle borcundan kurtulur ve borçlunun bir kusuru yoksa tazminat sorumluluğu da doğmaz. İfa imkansızlığı, objektif ve subjektif olmak üzere ikiye ayrılır.

Objektif imkânsızlık halinde, borcun herhangi biri tarafından yerine getirilmesinin mümkün olmaması durumunda söz konusudur ve borç sona erer[25]. Sözleşme daha kurulurken ve baştan itibaren geçersiz olduğundan, burada uygulanacak müeyyide, fesih değil, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti olmalıdır. Zira, fesih kararı ancak hukuken kurulmuş, mevcut ve yürürlükte olan, hükümlerini sürdüren sözleşmeler için verilebilir. Bu durum örneğin, bir sanatçıya ait tek bir tablo satılmışken,........

© Hukuki Haber