AİLE KONUTUNUN KONU OLDUĞU TAHLİYE TAAHHÜTLERİNİN YARATTIĞI MAĞDURİYETE İLİŞKİN
Tahliye taahhüdü, bilhassa son zamanlarda kiracı ile kiraya veren arasında oldukça soruna sebep olmaktadır. Kiraya verenin, tahliye taahhüdünü çoğunlukla hukuka aykırı şekillerde alması daha sonra problemlere sebebiyet vermektedir. Bunun yanı sıra kiralanan taşınmazın aile konutu olması ya da sonradan aile konutu haline gelmesi gibi durumlar vardır ki bunların ayrıca değerlendirilmesi gerekmektedir. Farklı Yargıtay kararları mevcut olup güncel kararlar ile birlikte kısaca bu hususa değineceğiz.
Öncelikle konunun daha iyi anlaşılabilmesi bakımından bu konunun dayanağı olan kanun maddelerinden ve kısaca aile konutunun tanımından bahsetmek gerekecektir.
Aile konutu sürekli olarak barınmak üzere kullanılan ve aile yaşamının yoğunlaştığı oturma yeridir(1). Yargıtay 2. Hukuk Dairesi’nin de bir kararındaki(2) tanımına yer vermek gerekirse; aile konutu eşlerin yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği, yaşantısına buna göre yön verdiği, acı ve tatlı günleri içinde yaşadığı, anılarla dolu bir alandır.
(TMK-194):
“Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.
Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir.
Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir.
Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.”
(TBK-349):
“Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.
Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir.
Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.”
Kanun maddelerinden de anlaşılacaktır ki eşlerden birinin izni olmadan kira sözleşmesi feshedilemeyecek ve aile konutu tahliye edilemeyecektir. Kanun maddelerinin açık olması karşısında uygulamada yaşanan sorunlar gerek doktrinde gerekse Yargıtay daireleri arasında görüş farklılıkları doğurmuştur. Bu sorunların kaynağı genelde; ev sahibinin konutun sonradan aile konutu haline geldiğini bilmemesi veya kötü niyetli olarak bildiğinin aksini iddia etmesi, sözleşmenin tarafı olmayan eşin bildirim yükümlülüğü hususundaki tartışmalar ve bu eşin çoğunlukla kabul edilen bu yükümlülüğünden haberdar olmaması gibi durumlar gösterilebilecektir.
“…TMK m.194’te aile konutuna ilişkin yapılan kira sözleşmesinin feshi için usul ve esaslar düzenlenmiştir. Maddenin birinci fıkrasında sözleşmenin feshi gibi hallerde diğer eşin de rızasının arandığı belirtilmiştir. Bu kapsamda kiracı eşlere karşı başlatılan ilamsız tahliye takibinde borçlu, tahliye emrine itirazda, diğer eşin rızasının olduğunu gösteren belgenin takip talebi ile sunulmadığını ileri sürebilir. Bu durumda kiraya verenin, diğer eşin rızası olduğunu m.275’te yazılı olan belgeler ile ispatlaması gerekecektir. Kiracı olan eşin, tahliye takibine yasal itiraz süresi içerisinde bir itirazı olmazsa takip kesinleşir ve kiralananın tahliyesi talep edilebilir. Bu durumda da diğer eş, İİK m.276’daki düzenlemeden faydalanarak tahliye kararının kendisi için hüküm doğurmamasını, icra mahkemesinde şikâyet yoluna başvurarak sağlayabilir…”(3)
Kira akdinin tarafı olmayan eşin tahliye taahhüdünden haberdar olmaması halinde ne olacağı hususunda tartışmalar mevcuttur. Güncel kararlar ile birlikte doktrindeki görüşlere kısaca değinilecektir.
· Aile konutu olması amacıyla kiralanmayan bir taşınmazın taahhüdü verdikten sonra aile konutu haline gelmesi, sözleşmeye taraf olmayan eşin onayına ihtiyaç olmadığına ilişkin görüşler vardır. Bu görüşün dayanağı olarak TBK’nin 349. Maddesinin 1. Fıkrası gösterilmektedir.
“…Aile konutu niteliğinin işlem anında var olması gerekmektedir. Örneğin boşanma nedeni ile aile konutu niteliğinin sona ermemiş olması gerekmektedir. Aynı şekilde aile konutu özelliğinin mutlaka başlangıçta var olması gerekmez. Evlilik öncesinde kira sözleşmesine konu olan bir konut sonradan aile konutu niteliği de kazanılmış olabilir. Konutun eşlerden sadece biri tarafından kiralanmış olması da aile konutu niteliğini değiştirmez. Ancak burada TBK349’uncu maddesinin birinci fıkrasındaki lafzına bakmak gerekmektedir. Bekar olan kiracı, kira sözleşmesini tek başına yaşamak amacıyla yaparak ve tahliye taahhüdü verdiğinde sonraki bir tarihte evlenmiş ve bu evde ortak yaşam başlamışsa artık kiracının eşinin rızasına ihtiyaç yoktur. Bekar kiracı kira sözleşmesi yaparken evlilik arzusu ve aile konutu olarak kullanma amacına sahipse eşin rızası gerekecektir. Kiralanan kiracı ve eşi tarafından ortak nitelikteki faaliyetlerinin merkezi olarak fiilen kullanılmaya başlandığında aile konutu olur. Gümüş’e göre bir çift evlilik öncesi kiralanana eşyalarını yerleştirirse evlilik akdi itibari ile aile konutu sıfatı kazanacaktır…”(4)
· 6098 sayılı TBK’nin yürürlükte olmadığı tarihte Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun bir kararında tahliye taahhüdü verilen konut hakkında sözleşmeye taraf olmayan eşin şikayet yoluna başvurması halinde İİK-276/4 ve TMK-194/1 gereği konutun aile konutu olup olmadığı hususunun değerlendirilmesi gerektiği, aile konutunun tespiti bakımından açılmış bir dava olup olmadığının araştırılarak açılmamış olması halinde dahi dava açma yetkisi ve olanağı tanınması gerektiği kabul edilmiştir.
“…Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; icra takibinden önce aralarında boşanma davası bulunan eşlerden erkeğin satarak iki adet tahliye taahhüdüne konu ettiği taşınmazda çocukları ile birlikte oturmakta olan şikayetçi eş kadının, taahhüdü alan tarafından kocası aleyhine girişilen takipteki hukuki konumunun ne olacağı ve mahkemece taşınmazın Türk Medeni Kanunu’nun 194/1 maddesi anlamında aile konutu niteliğinin araştırılmasının gerekip gerekmediği, noktasında toplanmaktadır.
Öncelikle; somut olaya ilişkin özelliklerin açıklanmasında yarar vardır:
Şikayetçi eş, tahliyesi istenen konutta çocukları ile birlikte oturmakta iken konutun sahibi dava dışı koca tarafından şikayetçi aleyhine 31.07.2002 tarihinde boşanma davası açılmış ve ardından da tapuda kendisi adına kayıtlı bu taşınmaz 27.12.2002 tarihinde Erkan G.’ye satılmıştır.
Taşınmazı satan koca, satın alan E. G.’ye halen şikayetçi ve çocuklarının içinde oturması nedeniyle Beşiktaş 10. Noterliğinden gönderilen 22.01.2003 tarihli ihtarla “05.02.2003 tarihinde tahliyeyi gerçekleştireceği”, ardından Beşiktaş 10.Noterliğinde düzenlenen 21.04.2003 tarihli ihtarla da “tahliye taahhüdünü yerine getiremediği, 27.04.2003 tarihinde taşınmazı boşaltacağı” taahhütlerinde bulunmuştur.
Şikayetçi kadının kocasından taşınmazı ve tahliyeye ilişkin taahhütleri alan E. G., Üsküdar 3.İcra Müdürlüğünün 2003/4236 esas sayılı dosyasında 15.05.2003 tarihinde dava dışı borçlu S.. E. aleyhine “27.04.2003 tarihinde tahliye edileceği yönündeki taahhüdüne dayanarak” haciz ve tahliye istemli takibe girişmiş; icra müdürlüğünce borçluya Örn.56 tahliye emri gönderilmiştir.
Tahliye emri kendisine 21.05.2003 tarihinde tebliğ edilen borçlu tarafından itiraz edilmemekle takip kesinleşmiş ve takip alacaklısı 26.06.2003 tarihinde tahliyeye karar verilmesini istemiştir.
Tahliye istemine konu taşınmazda oturan ve takipten haberdar olan şikayetçi eş eldeki şikayet isteminde bulunmuş; icranın ertelenmesi ve takibin iptalini istemiştir.
Şikayetçi, takip borçlusu eşinin kendisini mağdur etmek için bu yola başvurduğunu, takip alacaklısı ile takip borçlusu eşi arasında gerçek bir satışın bulunmadığını, ileri sürmektedir.
Tahliye istemine konu taşınmaz açıklandığı üzere takip alacaklısı tarafından takip borçlusundan satın alınmış ve tarafların sözlü anlaşmaları ile içinde oturulmakta iken iki ayrı tahliye taahhüdüne konu edilmiştir. Bu tahliye taahhütlerine dayanılarak alacaklı tarafından girişilen takibe borçlu tarafından itiraz edilmemekle takip kesinleşmiştir.
Takip kesinleşmekle takibin tarafları arasındaki ilişkinin hukuksal niteliği ve kesinleşen takibin sonuçları uyuşmazlık konusu olmakta çıkmıştır.
Dolayısıyla şikayet konusu olayda takip kesinleşmekle 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 276/son maddesinin uygulanma olanağı bulunmaktadır.
Burada alacaklı ile borçlu arasındaki ilişki üzerinde değil; şikayetçinin onlar karşısındaki konumu üzerinde durmak gereği ortaya çıkmaktadır.
Kural olarak; eşlerden birisi diğerine karşı ve ona tebaen taşınmazda oturduğundan -boşanma gerçekleşse bile- İİK.nun 276/son madde hükmü gereğince 3.kişi konumunda değildir.
Ancak, kural bu olmasına karşın tahliyeye konu konutun “aile konutu” olarak kullanıldığı, şikayetçi eşin halen bu yerde çocukları ile birlikte oturmaya devam ettiği ileri sürüldüğüne göre şikayetçinin bu iddiası üzerinde durulmak gerekir.
Zira, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun “Aile konutu” başlıklı 194/1 maddesinde;
“Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz”
hükmü yer almakta;
Aynı Kanunun 194/3 maddesinde ise;
“Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini isteyebilir.”
Denilmektedir.
Bu hükümler göstermektedir ki, aile konutu özel bir konuma ve öneme sahip kılınmış ve üzerindeki tasarruf yetkisi yasa ile sınırlandırılmıştır. Takibe ve tahliyeye konu taşınmazın aile konutu........© Hukuki Haber
