1. Taşkın Yapı Kavaramı

Taşkın yapı (inşaat), TMK’nin 725. maddesinde düzenlenmiş olup, taşkın yapı ise, inşa edilen taşınmazın sınırlarını aşarak komşu taşınmaza müdahale eden, taşınmaza sıkı ve devamlı surette bağlı olan esaslı yapılar (binalar, balkonlar, duvarlar, yer üstüne veya yeraltına yapılan depolar, elektrik direkleri, su arkları, demir yolları gibi yapılar) olup, taşan yapının tamamlayıcı parça (mütemmim cüz) niteliğinde olması yani temelli kalmak maksadıyla inşa edilmiş ve taşınmaz yapı niteliğinde olması gerekir. Taşkın yapıdan bahsedilebilmesi için yapının bir bölümünün yapı sahibinin taşınmazı içerisinde, bir bölümünün ise komşu malikin taşınmazı içerisinde kalması gerekir. Taşan kısmın büyüklüğü ve değerinin bir önemi olmadığı gibi, taşma şeklinin yani arazinin yüzeyine, altına veya üstündeki hava tabakasına yapılmış olmasının da bir önemi yoktur. Aynı şekilde taşkın yapının türünün de yani balkon, saçak gibi olmasının da bir önemi yoktur. Temelli şekilde olması yeterlidir. Bu nedenle taşınır yapılar hakkında taşkın yapı hükümleri uygulanmaz. Çünkü taşınır yapılar, başkasının arazisi üzerinde kalıcı olması amaçlanmaksızın yapılan kulübe, büfe, çardak, baraka ve benzeri hafif yapılar olup, TMK’nın 728/2. maddesine göre “Bu tür yapılar, taşınır mal hükümlerine tabi olur ve tapu kütüğünde gösterilmez.” Komşunun taşınmazına taşan balkon gibi (yapı tahrip olmadan ya da bünyesi esaslı değişikliğe uğramadan asıl yapıdan ayrılamayan) çıkıntılar da taşkın yapı sayılırlar. Ancak, yalnız kullanılma halinde (örneğin güneşlik gibi) komşu araziye taşan şeyler taşkın yapı sayılmazlar ve hakkın kötüye kullanılması niteliğinde bulunmadığı sürece bu tür şeylerin müdahalesinin giderilmesi istenebilir. TMK’nın 725. maddesi henüz tamamlanmamış yapılara da uygulanabilir.

“...Taraf imar çapları, yekdiğerine komşudur, üzerlerinde kendilerine ait binaları mevcuttur. Davalıların kendi binalarına, eklenti yapmak suretiyle davacılar çapına 16 m2 tecavüzde bulundukları uzman bilirkişi aracılığıyla yapılan çap uygulaması sonucu kesin olarak saptanmıştır. Olayda davalılar binasının yapımı sırasında davacılar taşınmazına taşırılması söz konusu değildir. Davacı taşınmazına mevcut binaya eklenti yapılmak suretiyle haksız yere el atılmıştır. Bu durumda yerel mahkemece, imar çaplarının bütünlüğü de göz önünde tutularak delillerin değerlendirilmesi suretiyle davanın kabul edilmesi doğrudur. O halde Usul ve Yasa'ya uygun olan direnme kararı onanmalıdır...”[1]

“...taşkınlık bilirkişinin 02.12.2010 tarihli krokisinde (A) ve (B) harfleriyle gösterilmiştir. (A) harfli taşkın bölüm “tuvalet kuyusu”, (B) harfli taşkın bölüm ise “çatı izdüşüm tecavüz alanı”dır. Mahkemece bu yerlerin temelli kalması gereken bir binanın ayrılmaz parçası olup olamayacağı hususu üzerinde durulmamıştır. Zira belirtildiği gibi yapı sahibinin Türk Medeni Kanununun 725. maddesinden yararlanabilmesi için, arazi üzerinde temelli kalan bir yapısı ve bu yapının ayrılmaz bir parçasının maliki olması gerekir...”[2]

“...İlke olarak ahır ve samanlık niteliğindeki bu yerler temelli kalmak üzere araziyle bütünleşen ve Kanunun aradığı anlamda yapılardan değildir. Zira bu nitelikteki bir yerin yıkılması malzeme sahibine ağır bir zarara uğratmaz. Kaldı ki, taşkın kısımların yıkılması statik bakımından hem ahırın hem de samanlığın kalması gereken bölümlerini etkilemez..."[3]

2. Taşkın Yapı Yapılmasının Sonuçları

TMK’nin 725. maddesi taşkın yapı yönünden bütünleyici parça kuralına bir istisna getirmiş olup, taşkın yapının irtifak hakkına dayanıp dayanmamasına göre değişiklik gösterir.

TMK’nın 725/1. maddesine göre, "Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur." Bu düzenlemeye göre yapı sahibinin, taşılan arazi üzerinde bir sınırlı ayni hakkı (üst hakkı veya taşınmaz lehine irtifak gibi) varsa, taşan yapının mülkiyeti, yapı malikinin mülkiyetine geçer. Yani ana yapının maliki taşan kısmın da maliki olarak kabul edilecek ve arazi malikinin bu duruma katlanması beklenecektir. Bu hakkı sağlayacak olan sınırlı ayni hak, taşılan arazi üzerinde yapı yapma hakkı veren (üst hakkı gibi) bir ayni hak olmalıdır. Örneğin bir ipotek hakkı veya bir geçit hakkı aynı imkânı sağlamaz. Eşyaya bağlı bir irtifak olmalıdır. Çünkü şahsa bağlı irtifak hakkı bu imkanı vermez. Taşkın yapı irtifakı da denilen bu ayni hakkın, taşkın yapı yapılmadan önce tarafların anlaşmasıyla TMK’nın 780. ve 781. maddelerine uygun bir şekilde tapu kütüğüne tescil edilen meşru bir irtifak hakkı olması gerekir. Ayni hak niteliğinden dolayı taşkın yapı hakkı, yükümlü taşınmazın maliki değişse bile sonraki malikine karşı da ileri sürülebilir. Ancak taşma hakkı bir alacak hakkına dayanıyorsa yani bu konuda komşu arazi maliki ile inşaat sahibi arasında bir sözleşme varsa bu hak yalnız taşınmaz maliki ile külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Yani alacak hakkına dayanan taşma cüz'i halef niteliğindeki sonraki temlik alanlara karşı ileri sürülemez. Bu durumda üzerinde taşkın yapı yapılan arazi malikinin mülkiyet hakkı devam eder, ancak bütünleyici parça kuralının aksine taşkın yapının mülkiyetine sahip olamaz. Bu nedenle taşkın yapı yapılmadan önce tarafların anlaşmasıyla veya taşkın yapı yapıldıktan sonra yaşanan uyuşmazlık sonucu mahkemece kurulan irtifak hakkı, eşyaya bağlı bir irtifak olup, yapı maliki lehine kurulmuş bir irtifak değildir.

Ancak TMK’nin 725/2. maddesindeki şartlar gerçekleştiğinde irtifak hakkı olmasa bile taşkın yapı, üzerine taştığı arazinin değil, ana yapının yapıldığı arazinin ayrılmaz parçası sayılır. Bu fıkraya göre, "Böyle bir irtifak hakkı yoksa zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir." İrtifak hakkına dayanmayan taşkın yapı haksız taşkın yapı olarak nitelendirilir. Haksız taşkın yapıda arazi malikinin katlanma yükümlülüğü bulunmadığından TMK’nın 725/2. maddesindeki düzenleme devreye girer. Maddedeki düzenlemeye göre, durum ve koşullar haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı yapan iyiniyetli ise (yapı malikinin kendinden beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşın, sınırı aştığını bilmemesi veya bilecek durumda olmaması) ve zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmemişse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir. Kasıtlı olarak inşa edilen haksız taşkın yapı sahiplerinin bu fıkradaki imkandan faydalanmaları mümkün değildir. Bu fıkradaki irtifak hakkı maddenin birinci fıkrasındaki irtifak hakkından farklı olup, taşkın yapı bir şekilde yıkılırsa veya yok olursa irtifak hakkı da sona erer.

TMK’nin 725. maddesinde düzenlenen taşkın yapıya ilişkin hüküm yalnız özel mülkiyete tabi olan tapulu taşınmazlara taşan yapılara uygulanabilir. Yoksa devletin hüküm ve tasarrufu altında olan yerler (orman, mera, yaylak, kışlak gibi) kamu malları üzerine taşan yapılara bu hükümler uygulanmaz. Yani devletin hüküm ve tasarrufu altında olan yerler üzerine taşan yapı yapan kişi yıkımın fahiş zarara neden olacağı ve iyiniyetli olduğu gerekçeleri ile arzın taşan kısmın mülkiyetinin tarafına temlikini isteyemez.

3. Arazinin Mülkiyetinin Malzeme Sahibine Geçirilmesi (Malzeme Malikinin Temliken Tescil İsteme Hakkı) (TMK 725)

3.1. Genel Olarak

Taşkın yapı sahibinin arazi malikine karşı savunma veya dava yoluyla istediği temliken tescile veya irtifak hakkı kurulmasına karar verilebilmesi için; yapı sahibinin iyiniyetli olması ve taşan kısmın ifrazının mümkün olması gerekir. Bu koşulların gerçekleşmesi halinde kural olarak temliken tescile karar verilir. Ancak yıkımın aşırı zarar doğurması hususu da önemli olup, diğer koşulların gerçekleşmesine rağmen yıkım aşırı zarar doğurmuyorsa temliken tescil isteminin reddine karar verilmelidir. Yani yıkımın aşırı zarar doğurması son koşuldur. Ancak diğer koşullardan birinin gerçekleşmemesi halinde artık yıkımın aşırı zarar doğurduğu gerekçesi ile temliken tescile karar verilemez. Bu durumda yıkım aşırı zarar doğuracak olsa bile arazi malikinin açtığı elatmanın önlenmesi ve yıkım davasının kabulü yoluna gidilecektir. Kanunda bir diğer koşul olarak düzenlenen arazi malikinin taşmayı öğrendiği tarihten itibaren onbeş gün içinde itiraz etmemiş olması koşulu Yargıtay uygulamasında iyiniyet koşulu içinde değerlendirilmekte olup, arazi malikince itirazın hiç veya zamanında yapılmamış olması arazi malikinin elatmanın önlenmesi davasını açmasına ve elatma yönünde sonuç alınmasına engel olmayacaktır. İtirazın zamanında yapılmış olması halinde ise diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğine bakılmaksızın taşkınlığın giderilmesine karar verilecektir.

TMK’nın 725/2. maddesinde sayılan ve yukarıda ayrıntılı olarak ele alınan koşullar oluşmuşsa, taşkın yapı sahibi, taşılan arazi üzerinde irtifak hakkı tanınmasını ya da taşılan arazi kısmının mülkiyetinin devrini isteyebilir. Yoksa yani kanunda sayılan koşulardan biri dahi gerçekleşmemişse taşkın yapının kaldırılmasına karar verilecektir. Örneğin diğer koşullar oluşmasına rağmen yıkım aşırı zarar oluşturmuyorsa ya da arazi malikinin taşkın yapının yıkılmamasından dolayı oluşacak zararı daha fazla ise taşkın yapının yıkılmasına ve bu şekli ile elatmanın........

© Hukuki Haber