1. Haksız Yapı Kavaramı

Haksız yapı (inşaat), TMK’nin 722-724. maddelerinde düzenlenmiş olup, kendi malzemesi ile başkasının taşınmazında veya başkasının malzemesi ile kendi taşınmazında geçerli bir hukuki ilişkiye dayanmaksızın yapı meydana getirilmesidir. Haksız yapının üç türü mevcuttur; başkasının malzemesi ile kendi arazisine yapılan yapı, kendi malzemesi ile başkasının arazisine yapılan yapı ve başkasının malzemesi ile başkasının arazisine yapılan yapı. Uygulamada en çok görülen şekli, herhangi bir ayni veya şahsi hakka dayanmaksızın kendi malzemesi ile başkasının arazisine yapı yapılması halidir. Mutlaka yeni bir yapı olması gerekmeyip, mevcut ancak tamamlanmamış bir yapı üzerinde yapılan inşaatta da haksız yapı meydana getirilebilir.

Haksız yapıdan bahsedebilmek için, TMK’nin 722. vd. maddelerinde geçen anlamda bir yapının bulunması (TMK'nın 728. maddesi anlamında bir taşınır yapı niteliğinde olmaması), arazi ile bu arazideki yapıda kullanılan malzemenin başka kişilere ait olması ve yapının geçerli bir hukuki ilişkiye dayanmaksızın yani ayni veya şahsi herhangi bir hakka dayanmaksızın meydana getirilmiş olması zorunludur. Çünkü malzeme sahibi ile arazi sahibi arasında geçerli bir hukuki ilişki var ve yapı imar kurallarına uygun yapılmışsa haksız bir yapıdan bahsedilemez. Oysa haksız yapıda kullanılan malzeme veya arazi bakımından bir eksiklik mevcut olup, bu eksiklik yapının haksız olmasına neden olmaktadır. Ancak imar mevzuatına aykırı bir yapının bulunması bu maddelerin uygulanması için bir neden olmayıp, imar mevzuatına aykırılık idari işlem gerektiren bir sorundur.

“... Yasal ayrıcalıklar dışında, TMK’nin 684/1. ve 718/2. maddeleri hükümlerine göre, arazinin mülkiyeti ve buna bağlı olan tasarruf hakkı o arazide kalıcı olmak koşuluyla yapılan şeyleri de kapsar...

Bilindiği üzere; başkasının taşınmazına, temelli ve kalıcı nitelikte yapı yapılması durumunda, Medeni Kanunun 684 ve 718. madde hükümleri gereğince yapı üzerinde veya altında bulunduğu taşınmazın tamamlayıcı parçası (mütemmim cüzü) haline geleceğinden ana taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Yasa koyucu bu konumdaki taşınmaz maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi genel hükümlere bırakmamış Medeni Kanunun 722, 723, 724. maddelerinin özel hükümleri ile düzenlemeyi uygun bulmuştur...”[1]

"…Asıl dava elatmanın önlenmesi ve kal; karşı dava TMK’nin 724. maddesi uyarınca temliken tescil isteğine ilişkindir…

Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince; toplanan deliller ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde temliken tescil koşullarının oluşmadığı sonucuna varılmıştır. Bu durumda temliken tescil isteminin reddine karar verilmesi gerekir. Mahkemece; dava konusu taşınmazların 1979 yılından beri çapa bağlı oldukları göz önüne alınarak ve dosyada yer alan 24.11.2014 tarihli bilirkişi kurulu raporu doğrultusunda asıl davanın kabulüne, karşı davanın reddine karar verilmesi gerekirken...”[2]

2. Haksız Yapı Yapılmasının Sonuçları

TMK’nin 722/1. maddesine göre,

"Bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini ya da başkasının arazisindeki yapıda kendisinin veya bir başkasının malzemesini kullanırsa, bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olur."

Yani yapıda kullanılan malzeme arazinin bütünleyici parçası olur. Bu durumda kanundaki koşulların oluşması halinde arazi maliki ile malzeme sahibine tanınmış seçimlik haklar mevcuttur.

TMK’nin 722/3. maddesinde ise rızası olmadan kendi arazisi üzerine başkasının malzemesi ile yapı yapılan arazi malikinin yapının sökülüp kal'ini isteme hakkı düzenlenmiş olup, düzenleme gereği, "Aynı koşullar altında arazinin maliki de, rızası olmaksızın yapılan yapıda kullanılan malzemenin, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere sökülüp kaldırılmasını isteyebilir." Bu şekli ile arazi malikine tanınmış seçimlik haklardan ilki düzenlenmiş olup, arazi maliki[3], rızası olmaksızın yapılan yapıda kullanılan malzemenin gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere sökülüp kaldırılmasını yani kal'ini isteyebilir. Malzeme sahibinin bu isteğe rıza göstermemesi yani kendiliğinden malzemeyi söküp kaldırmaması halinde arazi maliki malzeme sahibine karşı elatmanın önlenmesi ile birlikte yıkım (kal) davası açmak zorundadır.

743 sayılı MK’nin 650. maddesinden farklı olarak 4721 sayılı TMK’nin 724. maddesinde yapılan düzenleme ile iyiniyetli taşınmaz malikine elatmanın önlenmesi ile yıkım istemek yerine arazi bedeli tam olarak ödenmek suretiyle malzeme sahibini yapı ve araziyi devralmaya zorlaması mümkündür.

Öte yandan başkasının arazisine arazi malikinin rızası olmadan kendi malzemesiyle yapı yapan veya başkasının arazisinde kendi rızası olmaksızın malzemesi kullanılan yapı maliki (malzeme sahibi), TMK’nın 722. maddesi gereği yapının yıkılarak malzemelerin kendisine iadesini veya TMK’nın 723. maddesi gereği yıkımdan vazgeçerek kendisine tazminat ödenmesini veyahut TMK’nın 724. maddesi gereği arazinin mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir. Bu haklar seçimlik hak niteliğinde olup, malzeme maliki bunlardan birini müstakilen veya terditli olarak isteyebilir.

“…Hemen belirtmek gerekir ki, Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 684'üncü maddesinin birinci ile asıl şey (eşya) üzerinde bir kişinin, bütünleyici parça üzerinde başka kişinin mülkiyet hakkına sahip olması engellenmiştir.

Bütünleyici parçanın ne olduğu ise TMK'nın 684’üncü maddesinin ikinci fıkrasında açıklanmıştır.

Bu itibarla arazi, daima asıl şeyi teşkil ederken, onunla birleştirilmiş veya bağlantısı kurulmuş inşa eserleri bütünleyici parça niteliğinde olup, o taşınmazın mülkiyetine tabidir. Taşınmaz mülkiyetinin kapsamının düzenlendiği TMK'nın 718’inci maddesinin ikinci fıkrasında da bu husus dile getirilmiş ve yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapıların, arazi üzerindeki mülkiyetin kapsamına girdiği belirtilmiştir. Nitekim TMK'nın 722’nci maddesinin birinci fıkrasında “…Bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini ya da başkasının arazisindeki yapıda kendisinin veya bir başkasının malzemesini kullanırsa, bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olur.” denilmiştir…”[4]

“... Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayalı temliken tescil davalarının kabulünde aranan en önemli koşullardan birisi yapı ile taşınmazın bütünleşmesi, başka bir ifade ile yapının taşınmazın ayrılmaz parçası haline gelmesidir. Bilirkişi raporunda 5523 sayılı parselin kırmızı renkle işaretli 14,30 m2'lik bölümünün garaj olarak kullanılan basit eklenti niteliğinde olduğu anlaşılmaktadır. Bu tür yapıların arzla birleştiği, onun ayrılmaz parçası haline geldiği düşünülemeyeceğinden yapı sahibinin TMK’nin 724. maddesine dayanarak açtığı temliken tescil davasının reddine, birleştirilen el atmanın önlenmesi ve kal isteğine dayalı davanın ise kabulüne karar verilmesi gerekirken...”[5]

3. Arazinin Mülkiyetinin Malzeme Sahibine Geçirilmesi (Malzeme Malikinin Temliken Tescil İsteme Hakkı) (TMK 724)

3.1. Genel Olarak

TMK’nin 724. maddesine göre,

"Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir."

Bu maddede, arazisi üzerine yapı yapılan arsa sahibine karşı malzeme sahibine tanınmış olan arazinin mülkiyetinin kendisine devrini isteyebilme hakkı düzenlenmiştir. Malzeme sahibinin bu madde kapsamında temliken tescil isteyebileceği haller; malzemesi ile başkasının arazisine inşaat yapması hali ile malzemenin arazi malikince malzeme sahibinin rızası olmaksızın kullanılması halidir. Bu iki halde de mahkemenin mülkiyetin yapı malikine devrine karar verebilmesi için bu talebin yapı sahibi ya da mirasçıları tarafından yapılmış olması zorunludur. Çünkü mahkemece kendiliğinden devir kararı verilemeyecektir.

Arazi maliki de mülkiyetin yapı malikine geçirilmesini isteyebilir.

Ayrıca malzeme sahibi yukarıda belirtilen ve TMK’nın 723. maddesinde düzenlenen tazminat isteme hakkını kullanmışsa artık mülkiyetin adına geçirilmesini isteyemez.

Bu hak yenilik doğurucu bir hak olup, tek taraflı ve karşı tarafa varması gereken bir irade açıklaması şeklinde yapılmalıdır. Bağımsız bir dava şeklinde talepte bulunulabileceği gibi, açılan elatmanın önlenmesi davasında cevap süresi içerisinde harcı yatırılmak suretiyle karşı dava olarak da ileri sürülebilir. Ancak taşkın yapıdan kaynaklı temliken tescil isteminden farklı olarak savunma yoluyla istenilemez. Mutlaka ayrı bir davanın açılmış olması gerekir. Ancak Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin aşağıda yer alan 21.12.2021 tarih ve 2021/4653 Esas- 2021/4122 Karar sayılı kararına göre, TMK’nın 724. maddesi kapsamında temliken tescile karar verilebilmesi için mutlaka müstakil bir dava veya karşı dava ile talep edilmesine gerek olmayıp, savunma yoluyla istenilmesi yeterlidir.

Mahkemece verilecek bir temliken tescil kararı da yenilik doğurucu olup, kararın kesinleşmesi ile yapı sahibi mülkiyeti TMK’nin 705/2. maddesi gereği kendiliğinden kazanır. Bu durumda tescil işlemi yalnız açıklayıcı olma fonksiyonu taşır.

Malzeme sahibinin TMK’nin 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi için aranan koşullar kısaca şunlardır;

- malzeme sahibi iyiniyetli olmalı,

- yapı değeri taşınmazın değerinden açıkça fazla olmalı,

- malzeme sahibi, taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemeli,

- yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yerin ana taşınmazdan ifrazı mümkün olmalıdır.

Mevcut binaların değiştirilerek tamamlanması halinde temliken tescil isteme hakkı kullanılamaz.

“... Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.

Malzeme sahibinin Türk Medeni Kanunu'nun 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;

a- Birinci koşul, malzeme sahibinin iyi niyetli olmasıdır;

Türk Medeni Kanunu'nun 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin Türk Medeni Kanununun 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder. Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyi niyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece resen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir.........

© Hukuki Haber