I. GİRİŞ

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (“TBK”) kira sözleşmeleri 4 farklı tipte düzenlenmiştir. Konut ve çatılı iş yeri kiraları, en çok karşılaşılan tip olup kiracı lehine hükümler içermektedir. Kanun koyucu her ne kadar kiracı aleyhine düzenleme yasağı gibi nispi emredici hükümler getirse de sözleşme serbestisi ilkesini tamamen ortadan kaldırmamıştır.

Tarafların serbest iradeleriyle düzenledikleri kira sözleşmelerinde yer alan hükümler nispi emredicilik ilkesi kapsamında geçerliliğini yitirebilir. Ancak kiracıya yüklenen bazı yükümlülükler ise uygulamada geçerli kabul edilmektedir. Sözleşmede kiracı bakımından özel ihtar şartı bu durumun en sık karşımıza çıkan örneğidir.

Bu yazımızda belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşmede yer alan özel ihtar şartının kiracıyı bağlayıp bağlamadığını ve sonuçlarını ele alacağız.

II. İHTARIN NİTELİĞİ

Uygulamada kira sözleşmeleri, kırtasiyeden alınan ya da internette bulunan matbu kira sözleşmeleri üzerinden hazırlanıp imzalanmaktadır. Bu durum sözleşme ilişkisinin kurulduğu anda önem taşımasa da ihtilaf çıktıktan sonra önemini ortaya koymakta kiracı açısından farklı sonuçlar doğurmaktadır.

Kiracı açısından iki ayrı nitelikte süre şartı öngörülmektedir. Bunlar ilki “Sözleşmenin yenilenmesinden 1 ay önce kiracının haber vermesi”, diğer ise; “Kiracının sözleşmeyi sona erdirmek istemesi halinde 1 ay önceden haber vermesi.” şeklindedir.

Bu ayrı ise, sözleşmeyi sona erdirme bakımından farklı sonuçlar doğurmaktadır. “Ne var ki, sözleşmenin 8. maddesinde 1 aylık ihtar koşulunun bulunduğu, bu şartın aksi belirtilmediğinden sözleşme süresi içerisinde herhangi bir zamanda 1 ay önceden kiraya verene bildirilmek suretiyle belirtilen herhangi bir zamanda sözleşmenin feshedilebileceği şeklinde anlaşılması gerektiği…”[1]

İhtar şartı, sözleşmenin yenilenmesinden önce yapılacak şeklinde yazılmamışsa; kiracı, sözleşme süresinde bu süreye uyarak dilediği şekilde sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak bu durum mutlak olmayıp bir alt başlıkta farklı ihtimallere göre ele alınmıştır.

III. İHTAR ŞARTININ GEÇERLİLİĞİ

Kiracıya yüklenen ihtar şartının geçerliliği noktasında Yargıtay 3. Hukuk ile 12. Hukuk Dairelerinin farklı bir tutum sergilediğini görmekteyiz.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Yaklaşımı:

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin sözleşmeye önem atfetmesi nedeniyle bu nitelikteki şartın geçerli olduğunu ve kiracının bu süreye uygun şekilde sözleşmesi sona erdirebileceğini kabul etmektedir. Burada Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 6. Hukuk Dairesinin benimsediği anlayıştan ayrıldığının altını çizmek gerekecektir. Zira 6. Hukuk Dairesi .” kiracıya yüklenen ihtar şartını geçersiz saymıştır. “Her ne kadar taraflar arasındaki kira sözleşmesinde kiracıya kira süresinin bitiminden 6 ay önce fesih bildiriminde bulunma zorunluluğu getirilmiş ise de yukarıda anılan yasal düzenleme (TBK 347) karsısında bu kararlaştırma hüküm ifade etmez.”[2]

Ancak 3. Hukuk Dairesi bu anlayışı terk etmiştir. Bu kapsamda kiracı sözleşmede belirlenen bu özel ihtar şartına uygun davranmakla yükümlüdür. “Davacı vekilinin kira ve makul süre tazminatına ilişkin temyiz itirazlarına gelince; Kira sözleşmesinin 12. maddesinde "kira sözleşmesinin 1.yılı dolduktan sonraki dönemlerde kiracı bir ay önceden haber vermek kaydıyla daireyi tahliye edebilir” seklinde ihbar şartına yer verilmiştir. Tarafların serbest iradesi ile konulmuş bu şart geçerli olup tarafları bağlar.”[3]

Sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesi gereği taraflar sözleşme hüküm ve koşullarına uygun davranmak durumundadır. Haklı neden olmadıkça ve usulüne uygun feshedilmedikçe kiracı, sözleşme süresi ile bağlı olup sözleşmenin süresinden önce ve haksız olarak feshi durumunda kiralayanın bundan kaynaklanan zararını gidermekle yükümlüdür. Sözleşmede süre bitiminden itibaren en geç bir ay önce kiraya verene yazılı olarak bilgi vermek suretiyle sözleşmenin kiracı tarafından sona erdirilebileceği kararlaştırılmış olup kiracının bu ihbar şartına uymadan ve sözleşme süresi dolmadan sözleşmeyi feshederek, 15.08.2014 tarihinde taşınmazı tahliye etmiş olduğu........

© Hukuki Haber