I. GİRİŞ

6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu ile Türk hukuk sistemimize alternatif uyuşmazlık çözümü olarak arabuluculuk müessesesi eklenmiştir. 1136 Sayılı Avukatlık Kanunu madde 35/A hükmü, belirli şartlar dahilinde avukatlara 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 38 inci maddesi anlamında ilâm niteliğinde belge oluşturma şeklinde avukatlara alternatif uyuşmazlık çözümü üretme hakkı tanımıştır. Bu hüküm varken ayrıca arabuluculuk müessesinin ihdas edilmesi zaman zaman tartışma konusu olmuştur.

İhtiyari arabuluculuk olarak hukukumuza giren arabuluculuk müessesi, sırasıyla işçi işveren, ticari ve tüketici uyuşmazlıkları bakımından dava şartı arabuluculuk kapsamına dahil edilmiştir. Son olarak 01.09.2023 tarihi itibariyle kira uyuşmazlıkları, dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır.

Dava şartı arabuluculuk müessesinin artan kira uyuşmazlıkları karşısında yargı yükünü bir nebze hafifleteceği düşünülse de bunun gerçekleştiğini söylemek pek mümkün değildir. Kira uyuşmazlıkları bakımından dava şartı arabuluculuk hükümleri, eksik ve yetersiz olduğu gibi pek üzerine düşünülmeden, adeta kervan yolda dizilir mantığı ile çıkartıldığından uygulamada ciddi sorunlarla karşılaşmaktayız. Bu yazımızda dava açma hakkı doğmadan önce dava şartı arabuluculuk başvurusunun geçerliliğini değerlendireceğiz.

II. TAHLİYE DAVASI AÇMA ZAMANI ve SÜRESİ

a. Bildirim Yoluyla Sona Erme

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşme, bildirim ve dava yoluyla olmak üzere iki farklı şekilde sona erdirilmektedir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) madde 315 kiracının temerrüdü ile madde 316 kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu, genel hükümler kapsamında bildirim yoluyla sona erme hallerine örnektir. TBK madde 347 ise konut ve çatılı iş yeri kiralarına özgü olarak bildirim yoluyla sona erme halini düzenlemiştir.

TBK 315’e göre; kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip (konut ve çatılı iş yeri kirası için bu süre 30 gündür), bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Bu şartlar sağlandıktan sonra kiraya veren dava açma hakkına sahip olacaktır.

TBK 316’ya göre; kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı gösterme borcunu ihlal ettiği durumda; kiraya veren, kiracıya yazılı olarak bir süre verip (konut ve çatılı iş yeri kirası için bu süre 30 gündür), aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Bu şartlar sağlandıktan sonra kiraya veren dava açma hakkına sahip olacaktır.

TBK 347’ye göre, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla dava açma hakkına sahip olacaktır.

b. Dava Yoluyla Sona Erme

Dava yoluyla sona erme konut ve çatılı iş yeri kiralarına özgü şekilde kiraya verenden kaynaklanan ve kiracıdan kaynaklanan sebepler olmak üzere ikiye ayrılmıştır. TBK madde 350 gereksinim, yeniden inşa ve imar nedeniyle açılacak tahliye davasında kiraya veren, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarih itibariyle tahliye davası açma hakkına sahip olmaktadır.

TBK madde 351 yeni malikin gereksinimi nedeniyle açılacak tahliye davalarında kiraya veren, kiralananı edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, altı ay sonra dava açma hakkına sahip olmaktadır. Kiraya veren, dilerse sözleşme süresinin bitimi itibariyle dava açma hakkına da sahip olmaktadır.

TBK madde 352/1 kapsamında açılacak tahliye davalarında kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, bu tarih itibariyle dava açma hakkına sahip olmaktadır.

TBK madde 352/2 kapsamında açılacak tahliye davalarında bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitimi itibariyle dava açma hakkına sahip olmaktadır.

TBK madde 352/3 kapsamında açılacak tahliye davalarında kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitimi itibariyle dava açma hakkına sahip olmaktadır.

c. Dava Açma Süresi

Bildirim yoluyla sona erme hallerinde dava açma hakkı doğduktan sonra bu hakkın makul süre içinde kullanılması gerekmektedir.

Dava yoluyla sona erme hallerinde ise; dava, dava açma hakkının doğumundan itibaren bir aylık süre içinde açılmalıdır. Aksi halde, o dönem için dava hakkı düşmektedir. TBK madde 353 belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında bir aylık dava açma süresini uzatmaya imkân tanımıştır. Buna göre, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK madde 353’ün uygulanmadığına da bu vesileyle değinmek isteriz.

III. DAVA AÇMA HAKKI ve ARABULUCULUK

Giriş bölümünde kısaca değindiğimiz gibi kira uyuşmazlıklarına ilişkin arabuluculuk........

© Hukuki Haber