I. GİRİŞ

Son zamanlarda yaşanan yüksek enflasyon, döviz kurlarındaki artış, ülkemize olan göç ile birlikte konut ve işyeri kira bedelleri ciddi şekilde artmıştır. Bu durum, kiracılar ile kiraya verenler arasındaki ihtilafların artmasına neden olmuştur. Kira ihtilaflarının artmasıyla birlikte kiraya verenler ile kiracılar, kira hukukuna dair bilinen doğruların yanlış olduğunu, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) hükümlerine göre kiracının kiralanandan tahliyesinin çok da kolay olmadığına şahit oldu.

Tahliye sebeplerinin sınırlı olması özellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde kira bedelinin rayicin altında kalması nedeniyle kiraya verenler bakımından sorun oluşturmaya başlamıştır. Kiraya verenler, kira bedelini rayice uygun belirlenmesi için TBK’da 344/3 hükmünde düzenlenen kira bedeli tespiti açma yoluna gitmeye başlamıştır. Bu düzenleme, belirli şartlar dahilinde kira bedelinin rayice uygun hale getirilmesine imkân tanımaktadır. Bu yazımızda beş yıldan uzun süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiraya verenin kira bedeli tespiti davası açma hakkına dair açıklamalarda bulunacağız.

II. KİRA BEDELİ ve ARTIŞI

Taraflar, kira sözleşmesinde kira bedelini belirlemenin yanında yenilenen kira dönemlerinde kira bedeline belirli bir oranda artış yapılabileceğini kararlaştırabilir. Bu noktada artış şartını düzenleyen TBK madde 344/1’e değinmek gerekecektir. Zira kanun koyucu, artış oranına üst sınır getirmiştir. Buna göre; “tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (”TÜFE”) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.” Tarafların sözleşmede öngördüğü artış oranı bu sınır üzerinde kalırsa anlaşılan oran kısmen geçersiz olacak ve sınır oranında artış yapılacaktır.

Tarafların sözleşmede belirlediği artış oranının üst sınırın altında olması halinde sözleşmeye bağlılık ilkesi gereği artış sözleşmedeki orana göre yapılacaktır. Bu nedenle artış hükmünün; “TBK 344/1 gereği TUİK tarafından açıklanan 12 aylık TÜFE ortalamasına göre artış yapılır.” şeklinde yazılması, kiraya verene en üst sınırdan artış talep etme imkânı verecektir.

Taraflar, sözleşmede belirli ve muayyen şekilde artış oranı kararlaştırmamış ise kiraya veren yeni dönemde artış talep edemeyecektir. “Sözleşmede aylık kira 900,00 TL olup, her ay peşin ödeneceği ve özel şartlar 8.maddesinde “kira dönemi sonunda akit yenilendiğinde yeni dönem kira artış oranı yıllık enflasyon oranı kadar artırılacağı” kararlaştırılmıştır. Kira bedeli artırımına ilişkin bu düzenleme Dairemizin yerleşik içtihatlarına göre belirli ve muayyen olmadığından kira artırım oranının belirgin olduğu kabul edilemez. … Sözleşme hükümlerine göre kira bedelinin artırımının belirli ve muayyen olmadığına, davacı tarafından da söz konusu yeni dönemlere ilişkin kira tespit davası da açılmadığına göre aylık kiranın 900,00 TL olduğu kabul edilerek sonuca gidilmesi gerekirken ortada belirli ve muayyen bir artış oranı varmışçasına yeni dönem kiralarının endeks uygulanmak suretiyle belirlenmesi ve bulunan bu miktara göre hüküm kurulması doğru değildir.”[1]

Bu durumda kiraya verenin, açacağı TBK 344/2 kapsamında kira tespiti davasında; kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenecektir.

III. KİRA BEDELİ TESPİTİ

Kira bedeli tespit davası yalnızca “Konut ve Çatılı İş Yeri Kiraları” için uygulama alanına sahip olan ve TBK 344/3’te hüküm altına alınan bir düzenlemedir. Buna göre, “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir”. Bu kapsamda talepte bulunmak için kira ilişkisinin en az beş yıldır devam etmesi gerekmektedir.

Bu yazımızda beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedeli tespiti davası açma hakkı değerlendirildiğinden bu davaya ilişkin diğer detaylara girmiyoruz. Bu yazıyı ele alma sebeplerimizde birisi; hem Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi hem de Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesinden hocamız olan değerli Prof. Dr. Faruk ACAR tarafından kaleme alınan “Beş Yıldan........

© Hukuki Haber