Paylı mülkiyette yasal önalım hakkı, paydaşlar arasındaki mülkiyet dengesini koruyan ve yabancı kişilerin ortaklığa girmesini sınırlandıran önemli bir kurumdur. 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinde yapılan değişiklik sonucunda önalım bedelinin belirlenme usulü köklü biçimde değiştirilmiştir. Artık önalım hakkı, tapuda gösterilen satış bedeli üzerinden değil, hakim tarafından belirlenecek rayiç bedel üzerinden kullanılacaktır. Ancak kanun koyucu rayiç bedelin hangi tarihe göre belirleneceği hususunda açık bir düzenleme yapmamıştır. Bu çalışmada yeni yasal düzenleme, geçiş hükümleri ve Yargıtay içtihatları birlikte değerlendirilerek söz konusu hukuki boşluğun nasıl doldurulduğu incelenmektedir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesi uyarınca paylı mülkiyette paydaşlardan birinin taşınmaz üzerindeki payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara yasal önalım hakkı tanınmıştır. Bu hak, paydaşların birbirlerini tanımaları, taşınmazın küçük parçalara bölünmesinin önlenmesi ve payların mümkün olduğunca mevcut paydaşlarda toplanması amacıyla kabul edilmiş kanundan doğan bir yenilik doğurucu haktır.

Önalım hakkı yalnızca gerçek satış işlemlerinde kullanılabilir. Bağışlama, trampa, cebri satış, fiili taksim veya miras hukukuna ilişkin amaçların baskın olduğu görünüşte satış işlemlerinde önalım hakkı doğmaz.

1-Sayılı Kanun Öncesindeki Hukuki Durum

25.12.2025 tarihinden önce yürürlükte bulunan sistemde önalım hakkını kullanan paydaş; Tapuda gösterilen satış bedelini, Alıcı tarafından ödenen tapu harç ve masraflarını mahkemenin belirlediği süre içerisinde depo etmekle yükümlüydü.

Bu sistem özellikle satış bedelinin tapuda gerçek değerinin altında gösterildiği uygulamalarda ciddi hakkaniyet sorunları doğurmaktaydı. Gerçek piyasa değeri milyonlarca lira olan bir taşınmaz payının çok düşük resmi bedeller üzerinden önalım yoluyla kazanılması, alıcının mülkiyet hakkını ölçüsüz şekilde sınırlandıran sonuçlar doğurmaktaydı.

2-7571 Sayılı Kanun ile Getirilen Değişiklik

TMK’nın 734/2. maddesi tamamen değiştirilmiştir;

"Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Ön alım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse ön alım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir."

Böylece önalım bedelinin belirlenmesinde tapu satış bedeli sistemi terk edilmiş, bunun yerine objektif piyasa değerini esas alan rayiç bedel sistemi kabul edilmiştir.

3- Rayiç Bedelin Hangi Tarihe Göre Belirleneceği Sorunu

Kanun değişikliği önalım bedelinin rayiç değer üzerinden belirleneceğini düzenlemiş olmakla birlikte, bu rayiç değerin hangi tarih esas alınarak tespit edileceği konusunda........

© Hukuki Haber