Kiracının kira sözleşmesinin sona ermesinin ardından taşınmazı tahliye ederken veya tahliye sonrasında taşınmaza zarar vermesi, uygulamada sıklıkla karşılaşılan uyuşmazlıklardan biridir. Bu tür durumlarda, kiraya verenin zararın giderilmesini talep edebilmesi için belirli bir hukuki prosedürü takip etmesi gerekmektedir.

1. Zararın Tespiti ve Tespit Davası

Kiracının taşınmaza zarar verdiğinin ileri sürülmesi halinde, öncelikle bu zararın varlığının ve kapsamının objektif şekilde ortaya konulması gerekir. Bu amaçla kiraya verenin, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde tespit davası açması önem arz eder.

Tespit davası kapsamında mahkeme, taşınmazda meydana gelen zararın belirlenmesi için bilirkişi incelemesine başvurur. Bilirkişi tarafından düzenlenen rapor, zararın niteliği, kapsamı ve onarım bedeline ilişkin teknik değerlendirmeleri içerir. Bu rapor doğrultusunda verilen mahkeme kararı, ileride açılacak tazminat davası bakımından güçlü bir delil niteliği taşır.

Yerleşik içtihatlarda, kiralananda meydana gelen zararların bilirkişi incelemesi ile belirlenmesi gerektiğini vurgulamaktadır.

Bu durumda, İlk Derece Mahkemesince; alanında uzman bilirkişi heyetinden; taraflar arasındaki sözleşme ve protokol hükümleri de göz önünde bulundurularak, talep konusu her bir zarar kalemi bakımından hor kullanım -olağan kullanım ayrımı yapılması ve hor kullanmadan kaynaklı olduğu belirlenen her bir kalem hasar bakımından tahliye tarihi itibariyle rayiç birim fiyatları esas alınıp kullanım süresiyle orantılı olacak şekilde olağan kullanımdan kaynaklı yıpranma payı dikkate alınmak suretiyle, hor kullanımdan kaynaklı tazminat tutarının belirlenmesi ve yine ağaçlar bakımından tahliye tarihi itibariyle zarar hesabı yapılması hususlarında rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, çelişkili ve yetersiz bilirkişi raporları esas alınması ile yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir. ( Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/3593E. 2026/607K.)

Dava konusu kiralananda hor kullanmadan kaynaklanan bir hasar meydana gelip gelmediği, hasar meydana gelmiş ise bu hasarın ne kadar sürede ve kaç paraya giderilebileceği bilirkişi incelemesi ile tespit edilmelidir. (Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 15.Hukuk Dairesi 2026/261E. 2026/404K.)

2. Tazminat Talebi ve Hukuki Dayanak

Tespit davası sonucunda zararın belirlenmesinin ardından kiraya veren, uğradığı zararın giderilmesi amacıyla tazminat davası açabilir. Bu dava, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür.

Dava, kira ilişkisine dayalı olarak kiraya veren tarafından kiracı aleyhine açılan hor kullanma tazminatı istemine ilişkindir. Mahkemece, görevsizlik kararı verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz etmiştir.Somut olayda; Taraflar arasındaki uyuşmazlık, kira ilişkisinden kaynaklandığına göre, görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Mahkemece işin esası incelenip sonucuna göre karar verilmesi gerekirken görevsizlik kararı verilmesi doğru değildir. ( Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2015/311E. 2015/5357K)

3. Olağan Kullanım ve Yıpranma Ayrımı

Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi uyarınca kiracı, kiralananı tam bir özenle kullanmakla; aynı Kanun’un 334. maddesi gereğince ise sözleşme sonunda kiralananı aldığı hâliyle kiraya verene teslim etmekle yükümlüdür. Kiracının bu kanuni yükümlülüklerini ihlal etmesi hâlinde kiraya veren, bu sebeple uğradığı zararın tazminini kiracıdan talep edebilir. Ancak kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun şekilde kullanması sonucu ortaya çıkan olağan yıpranma ve eskimelerden sorumlu değildir. Başka bir ifadeyle kiracı, yalnızca kötü kullanım sonucu meydana gelen zarar ve hasarlardan sorumlu olup, normal kullanım nedeniyle oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu tutulamaz.

Nitekim Yargıtay kararlarında da, “olağan kullanım” sonucu oluşan........

© Hukuki Haber