Son dönemlerde yüksek enflasyon, döviz kurundaki artışlar, ekonomik dalgalanmalar ve Türk lirasının değer kaybetmesi gibi nedenlerle taşınmaz kira bedelleri çoğu zaman güncel piyasa rayicinden uzaklaşmakta, mevcut kira ilişkisi özellikle kiraya veren bakımından ekonomik açıdan sürdürülemez hale gelebilmektedir. Ödenen kira bedelinin; paranın alım gücünün ciddi ölçüde düşmesi, taşınmazın bulunduğu bölgede meydana gelen gelişmeler, çevredeki emsal kira ve satış bedellerindeki artışlar gibi sebeplerle gerçek değerinin oldukça altında kalması durumunda, yeni kira döneminde uygulanacak bedelin güncel rayiç ve emsal değerlere uygun şekilde belirlenmesi amacıyla kira tespit davaları açılmaktadır. Özellikle beş yıldan uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde kira tespit davaları uygulamada oldukça sık karşımıza çıkmaktadır.

Türk Borçlar Kanunu uyarınca taraflar arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşma bulunsa dahi, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde hâkim; TÜFE oranı, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ilkesi çerçevesinde yeni kira bedelini belirleyebilecektir. Böylece yalnızca sözleşmedeki artış şartına bağlı kalınmayarak, güncel ekonomik gerçekliklere uygun bir kira bedelinin tespiti amaçlanmıştır.

Bununla birlikte uygulamada en çok tartışılan hususlardan biri, emsal kira bedellerinin nasıl belirleneceği ve özellikle internet ortamındaki emlak ilanlarının tek başına emsal kabul edilip edilemeyeceğidir. Son dönemde verilen kararlar incelendiğinde, yalnızca elektronik ortamda yer alan ilanlara dayanılarak kira tespiti yapılmasının hukuken yeterli görülmediği anlaşılmaktadır.

Gerçekten de internet sitelerinde yayımlanan kiralık taşınmaz ilanları çoğu zaman yalnızca “icaba davet” niteliğindedir. Başka bir ifadeyle bu ilanlar, bağlayıcı ve kesinleşmiş bir kira sözleşmesini değil; tarafları görüşmeye davet eden yaklaşık bir beklenti bedelini göstermektedir. İlanda belirtilen kira bedelinin gerçekten o miktar üzerinden kiraya verilip verilmediği, pazarlık yapılıp yapılmadığı, kira ilişkisinin hangi şartlarla kurulduğu çoğu zaman bilinmemektedir.

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi kararı; Hükme esas alınan raporda, elektronik........

© Hukuki Haber