Dos años de alquileres regulados en Barcelona: qué ha mejorado y qué ha empeorado, en 8 claves

La regulación del mercado en zonas tensionadas ha frenado el aumento de los precios, pero reduciendo la oferta de vivienda disponible a mínimos y dificultando el acceso a la mayoría de la ciudadanía

El sector inmobiliario augura otra pérdida de viviendas en alquiler en Barcelona por la nueva regulación de pisos de temporada

El precio del alquiler sube en ocho distritos de Barcelona hasta los 1.153 euros mensuales

Pisos rehabilitados para su venta en el Eixample. / Sandra Román / EPC

Esta misma semana, el portal Idealista oferta la pírrica cifra de 728 pisos en alquiler de larga duración en Barcelona. En realidad todavía son menos, porque aunque se utilice dicho filtro de búsqueda aparecen numerosos anuncios que después en su letra pequeña especifican que solo se arriendan por temporada. El descenso en caída libre de la oferta tradicional ha ido en paralelo a la contención del incremento de los precios. Podría decirse que son la cruz y la cara de los cambios impulsados en los últimos dos años, cuando se dio el primer paso al control del mercado del alquiler en Catalunya, poniendo coto a las rentas en las llamadas zonas tensionadas por su alta demanda y encarecimiento.

En la capital catalana, pese a que el Incasòl todavía no dispone de los datos del último trimestre de 2025, el acceso a la vivienda es una asignatura pendiente. Estas ocho claves sintetizan los mejores y peores efectos de las medidas de la Generalitat en la primera comunidad que aplicó las herramientas que permite la Ley de Vivienda de 2023.

Freno al auge de precios

Al limitar las subidas a la actualización pactada (IRAV o IPC), el precio de los alquileres ha frenado su escalada desbocada. En el conjunto del 2021 los nuevos contratos de alquiler se firmaron a una media de 888 euros, que en 2022 fueron 1.000, y en 2023, 1.101 euros. En saldo de 2024 ya mostró contención (1.098), mientras que 2025 cerró su primer trimestre a 1.087. Sin embargo, desde entonces la tendencia es a una ligera alza. En el tercer trimestre (últimos datos publicados) ya fue de 1.153 euros de media por contrato suscrito. Las actualizaciones anuales de las rentas pueden ser un motivo, aunque la Cambra de la Propietat advierte que la contención tiene matices importantes: las viviendas contratadas recientemente tienen una media de 72 m2, frente a los 75 m2 de dos años antes, porque hay una tendencia a vivir en menos metros cuadrados para ahorrar. Es decir, que el metro cuadrado aún sale más caro.

Menos oferta de larga duración, menos contratos y más temporalidad

Inmediatamente, tras la regulación de hace dos años, se produjo un trasvase de oferta de larga duración hacia los contratos de temporada. Volviendo al ejemplo de los datos de anuncios de esta semana, se ofertaban 1.868 pisos de carácter temporal, es decir, más del doble de los que decían ser de larga duración. Pese a que la rotación de estos es mucho mayor (se pueden contratar para dos meses y después vuelven al mercado), el mismo portal inmobiliario ha experimentado desde la nueva legislación un descenso del 56% de pisos de alquiler tradicional (en términos de volumen total durante el último trimestre de 2025, frente al primer trimestre de 2024) y un incremento del 58% en el volumen de temporales. La nueva normativa para acotar los precios de estos últimos no ha tenido efectos en el mercado barcelonés, ya que probar el uso real de la vivienda (si es vacacional o de ocio tiene precios libres) es complejo y da lugar a trampas. Los últimos datos del Incasòl revelan también que en Barcelona el saldo entre en altas y bajas de contratos ha pasado a ser negativo.

Más estabilidad para los inquilinos

Sin la posibilidad de aplicar aumentos libremente, como antes de la limitación vigente desde marzo de 2024, muchos propietarios optan por mantener a sus arrendatarios en lugar de buscar relevos cuando finaliza un contrato de 5 años, optando por prorrogar o renovarles. Muchos prefieren la seguridad del inquilino que no da problemas a una renta mayor. Esta situación da estabilidad a los residentes, como subraya el Sindicat de Llogateres --que aboga incluso por contratos indefinidos--, ya que pueden arraigar en los barrios sin continuas mudanzas. Pero la contrapartida es que al haber menos rotación, la oferta que aflora al mercado es cada vez menor, lo que perjudica a nuevos inquilinos. El Col·legi d'Administradors de Finques de Barcelona i Lleida ofrece un dato que rompe algunos mitos sobre la duración: el 60% de contratos finalizan antes de su vencimiento. Y de estos, en un 90% de ocasiones es por decisión del inquilino, cuyas necesidades o circunstancias cambian.

Control de los abusos inmobiliarios

Otro punto que han favorecido las medidas de control es evitar los abusos inmobiliarios dando más transparencia al proceso desde el mismo momento del anuncio. Hay que precisar la renta anterior si la hubiese, o el precio que marca el índice, así como identificar si se trata de una vivienda de pequeño o gran tenedor, entre otros datos. Además, el propietario es ahora quien paga los gastos de tramitación. En lo referente a la cuota, el inquilino puede comprobar si el precio que le solicitan es acorde a la normativa. Sin embargo, se da la paradoja de que la escasez de producto es tal que muchos arrendatarios aceptan sin cuestionar el precio que se les solicita, aunque no se corresponda al índice o una renta previa. Muchos anuncios siguen mostrando irregularidades, que en principio Habitatge puede sancionar duramente, aunque suele ser previa denuncia.

Una inmobiliaria de Barcelona, en una imagen de archivo. / EP

La pugna por las viviendas

La falta de pisos disponibles en el mercado de alquiler ha desatado una auténtica batalla para cada uno de los inmuebles que llegan al mercado. Según los últimos análisis de Idealista, 65 candidatos compitieron de media por cada piso en alquiler en el último trimestre de 2025, lo que supone un 57% más que a principios de 2024. Las viviendas más atractivas y con precios más moderados suelen estar mucho más reñidas aún, con incluso cientos de solicitantes. Por ese motivo, los alquileres exprés en Barcelona (en menos de 24 horas tras el anuncio) ya suponen el 36%. Esa dura competencia deja fuera a los inquilinos con menor solvencia, o también a familias que aún siendo solventes y teniendo referencias favorables quedan por detrás de los perfiles con mayores ingresos y que ahora se benefician de rentas contenidas, señalan desde el sector. También ha dificultado más el acceso a la vivienda a colectivos como migrantes, y a familias monoparentales y ha empujado la demanda hacia otros municipios del entorno que también baten récords.

El vacío de los minipisos y los pisos de más de 150 m2

Una de las grandes lagunas de la regulación es que el índice no se aplica a viviendas de menos de 30 m2 o de más de 150 (que antes no estuviesen alquiladas), dando lugar a precios libres y muchas veces por las nubes. De ese modo, hay minipisos de 28 metros que se ofrecen más caros que otros de más dimensiones que cumpla con el tope. Y en el otro extremo, los propietarios con más pulmón económico que tienen propiedades grandes quedan exentos, salvo que anteriormente ya estuviesen arrendados y entonces deban mantener dicho alquiler añadiendo las actualizaciones anuales. En el mismo sentido, la reciente regulación de los pisos compartidos o explotados por habitaciones, donde la suma del alquiler todas ellas no puede exceder el precio límite de la vivienda, beneficia a los titulares anteriormente descritos.

La complejidad de la regulación para consumidores, usuarios y profesionales

Tanto la Cambra de Propietaris, como el CAFBL y los API han recibido un alud de consultas, tanto de profesionales como de usuarios sobre las medidas y su aplicación, ante la ambigüedad de algunos conceptos. Primero, sobre los impuestos y tasas que se pueden repercutir en el contrato de alquiler, que finalmente son solo los del contrato previo, o bien se pueden sumar todos (IBI, comunidad...) si la vivienda no estaba alquilada anteriormente, y así lo acuerdan las dos partes. Pero también sobre la información obligatoria previa a la firma, o sobre los controvertidos criterios en la definición de gran tenedor, que la Agència de l'Habitatge ha interpretado de distintas formas, y a día de hoy no especifica en el FAQs de su portal, en cuanto a las viviendas en copropiedad y sus coeficientes. Los jueces apostaron por aplicar su propio criterio, e incluso la interpretación por parte de la Conselleria d'Economia es más flexible.

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Más allá de las mencionadas interpretaciones, todas las patronales y colegios profesionales del sector han hecho notar en este tiempo lo "incongruente" o "incomprensible" del criterio de gran tenedor aplicable en Catalunya. Se fijó el tope en la posesión de cinco o más inmuebles residenciales por zona tensionda (Barcelona forma parte de la primera zona, definida en 2024 e integrada por 140 municipios), o bien que sumasen 1.500 m2. La incongruencia radica en que el propietario, por ejemplo, de cuatro pisos de 250 metros cuadrados en una zona de valor millonario no sería gran tenedor, mientras que sí lo sería un dueño de cinco pisos pequeños por los que tal vez haya pagado unos 100.000 euros en la periferia de un municipio poco cotizado. Además, debería inscribirse en registro público, cuya constitucionalidad cuestiona el sector y algunos partidos políticos, y cumplir con condiciones más restrictivas a la hora de alquilar sus propiedades. Se coloca en el mismo saco, además, a ese 'pequeño gran tenedor' (que en muchos casos opta por vender y sacar los inmuebles del alquiler) que a los grandes fondos.

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