Ámsterdam ha sido, tradicionalmente, un laboratorio urbano admirado en toda Europa. Muchos han querido imitar su enorme parque de pisos públicos y su estricto control del alquiler y de la inversión inmobiliaria. Sin embargo, una brutal crisis de vivienda ha reventado el modelo neerlandés lanzando un aviso a ciudades como Madrid, donde las costuras ya se están rompiendo por, entre otros, la oferta y la demanda. La buena noticia es que hay solución, pero toca darse prisa. Mucha prisa.

Cuando se visita Ámsterdam, uno ve canales, bicicletas, esbeltas fachadas de ladrillo mezcladas con arquitecturas de vanguardia e idílicas zonas verdes. Veinte años llevan instalándose en la ciudad estudiantes y trabajadores de todas las nacionalidades, porque Ámsterdam, además de ser cada vez más turística, no deja de atraer a nuevas empresas y a nómadas digitales. ¿Os suena esta descripción? Exacto, es lo mismo que ocurre en Madrid: más y más gente cada vez llegando a la capital de España atraída por las oportunidades laborales, nuestro estilo de vida y el enorme patrimonio social y cultural. Lo castizo está de moda y eso es una bendición, pero también un desafío para el precio de la vivienda en Madrid.

Porque un mismo hilo ata a nuestra ciudad, a Barcelona, Londres, París o Berlín: el de la falta de vivienda asequible en Europa. Pero es en Ámsterdam donde el problema ha alcanzado cotas dramáticas. ¿Encontrar un alquiler? “Extremadamente difícil” en cualquier circunstancia. ¿Vivir en un piso compartido? Mínimo 950€ y por una sola habitación. ¿Y el mercado de vivienda libre? El precio medio llega a los 452.000 euros, según la sociedad Calcasa. Solo hay que buscar en plataformas como Reddit -o seguir a influencers como Matheus Santana- para comprobar que la situación está fuera de control. Tan lejos ha llegado que, en el año 2022, las universidades de Ámsterdam, Groningen y Utrecht recomendaron a sus futuros estudiantes que cancelasen sus matrículas ante la ausencia de alojamiento, como recogió el consulado español.

Si esto ha pasado en una ciudad y en un país con una regulación estricta y un nivel de vivienda pública que rozaba el 50% del parque construido, ¿qué ocurrirá en España, donde el residencial protegido no llega al 2%?

Regulación que protege al que tiene casa

Enaut Saiz Zubeldia, empresario y gran conocedor del mercado inmobiliario, explica que Ámsterdam cometió una tremenda falta de previsión: si bien las autoridades planificaron nuevos barrios y conservaron el control del suelo, no alcanzaron a ver que el éxito económico de la ciudad estaba disparando exponencialmente la demanda de nuevos hogares. Además, subraya, “la rotación del parque social es baja, lo que reduce aún más la oferta disponible”. Es decir, que quien consigue un alquiler público, se aferra a él todo lo posible, porque la alternativa del mercado libre es prohibitiva.

A la desesperada, Ámsterdam ha regulado aún más el alquiler, ha restringido los alojamientos turísticos –una medida que, con matices, también ha tomado el Ayuntamiento de Madrid- y está exigiendo que se levante más vivienda pública en cada nuevo desarrollo. Pero el impacto de estas soluciones no está siendo el esperado porque la demanda sigue por las nubes y la construcción va demasiado lenta.

“[Las medidas] protegen a quienes ya están dentro, sin generar por sí solas nueva oferta suficiente”, sentencia Saiz Zubeldia. Así es como se ha gestado lo que él llama “la paradoja urbana contemporánea”: capitales que atraen talento e inversión y que adoptan políticas fuertes de vivienda pública, pero que, aun así, no pueden proporcionar lo más básico, un techo donde el talento pueda cobijarse y crear proyectos estables de vida.

Lo que Madrid aprendió de Europa

Desde Madrid, conviene que nos miremos en el espejo de nuestros vecinos orange con espíritu crítico. Crecimos más tarde que otras ciudades europeas. El gran salto madrileño se produjo en el siglo XX, especialmente a partir de los años 50 y 60, con los poblados dirigidos, las unidades vecinales de absorción (UVA) y los polígonos de vivienda pública. Eso nos permitió esquivar en parte problemas graves como la segregación extrema de los suburbios franceses o la falta de vivienda social.

Eso no significa que aquí lo hiciéramos todo bien. Cometimos errores propios de gran calado como la apuesta casi exclusiva por la vivienda en propiedad y por las ciudades y barrios dormitorio sin actividad económica propia -en dependencia casi absoluta del centro-. Además, arrastramos una enorme lentitud a la hora de transformar suelo finalista en vivienda, proceso que llega a dilatarse hasta dos décadas en según qué municipios de la Comunidad. Y si la demanda crece y la oferta tarda varios lustros en materializarse, el precio se dispara. No hay magia posible que lo remedie.

Aquí es donde la lección de Ámsterdam es especialmente valiosa. Tomar decisiones es imprescindible, pero nada sustituye a producir vivienda. Madrid necesita poner más hogares en el mercado, y hacerlo de manera acelerada, pero sin renunciar a la calidad urbana ni ambiental, como ya hablamos en el caso de la Operación Campamento. Y eso, como decía al principio, implica que hay que actuar con cabeza, pero deprisa y con un plan a corto, medio y largo plazo.

Más vivienda y más rápido, pero bien hecha

Lo primero es acelerar la tramitación de suelo, no suprimiendo controles, sino cruzando datos, simplificando, aplicando la inteligencia artificial. Lo segundo es apostar por la construcción tecnológica o industrializada. Lo puse de manifiesto hace muy poco: ¿de verdad que Madrid logró levantar 6.000 casas en apenas seis meses en plena posguerra y ahora no vamos a ser capaces de superar ese reto con calidad y rentabilidad? Las herramientas y la técnica ya existen. De hecho, y como ejemplo de una de las posibles soluciones, la ciudad industrializada, de madera, desmontable y reciclable ya está en construcción. Y eso no significa precarizar ni homogeneizar. Al contrario, permite introducir calidad controlada, reducir desviaciones presupuestarias y mejorar la eficiencia energética.

Si combinamos tecnología con vivienda a precio tasado y con la creación de un parque público robusto -gestionado con criterios profesionales, implicando a la iniciativa privada y con una rotación razonable- podemos aumentar la oferta sin perder cohesión social.

Todo esto pasa porque la política de verdad, la que se hace con mayúsculas, saque de sus debates partidistas el tema de la vivienda y acuerde solucionar un problema intergeneracional tan grave que afecta a todo el conjunto del país.

A diferencia de Ámsterdam, en Madrid todavía tenemos margen y capacidad de aprendizaje. Pero ese margen no es infinito ni eterno. Si nos limitamos a discutir sobre topes de alquileres sin abordar en serio la producción, repetiremos el mismo error que ellos con unos años de retraso.

Voy a ser absolutamente honesto: no existe una solución rápida a corto plazo. El déficit de vivienda acumulado es tan grande y los ciclos de planeamiento, urbanización y edificación son tan largos por naturaleza que o los acortamos ya o no llegaremos a tiempo. Si empezamos ahora, puede que en diez o quince años veamos resultados tangibles. No serán espectaculares ni inmediatos, pero sí estructurales.

Ámsterdam nos recuerda que incluso los modelos más exigentes pueden tensionarse. Madrid, que ha crecido tantas veces a impulsos, tiene la posibilidad de planificar con serenidad ahora que sabemos lo que funciona. El Madrid de 2050 no se decidirá en un decreto urgente ni en un titular, como muchos parecen estar esperando. Lo estamos construyendo -literalmente- solar a solar, en cada red de transporte público ampliada y en cada promoción donde combinemos usos -pisos, oficinas, retail, servicios- y residenciales de carácter libre con viviendas de precio protegido. La lección está ahí. Depende de nosotros aprenderla sin necesidad de sufrirla.

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