Arsa, arazi, bina gibi gayrimenkuller (taşınmazlar) gerçek ve tüzel kişiler tarafından alım satıma konu olmaktadır. Tüzel kişilerce gerçekleştirilen alım satımlarda vergileme ile ilgili düzenlemeler Kurumlar Vergisi Kanunu’nda yer almaktadır. Gerçek kişilerce yapılan gayrimenkul alım-satımında, 193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu hükümleri uygulanmaktadır. Gerçek kişilerin gayrimenkul alım satımını devamlı bir faaliyet olarak yürüttüklerinde ticari kazanç elde edilmesi, arızi olarak satış yaptıklarında değer artış kazancı sağlanmasından bahsedilmektedir. İki kazanç türü arasındaki farkı devamlılık faktörü belirlemektedir.

Geçen hafta yazımızda kurumların taşınmaz satışında kurumlar vergisi ve KDV istisnasının kaldırılması konusunu ele almıştık. Bu gün yazımızda gerçek kişilerce gayrimenkullerin devamlı bir faaliyet olarak yürütülmesi ile ticari gaye olmaksızın beş yıl içinde elden çıkarılması halinde söz konusu olabilecek vergisel yükümlülükler üzerinde duracağız.

Gayrimenkul Satışı ve Gelir Vergisi Mükellefiyeti

Gerçek kişilerin sahip oldukları gayrimenkulleri elden çıkarmalarından doğan kazancın niteliği ve vergilendirilmesi hakkında, Gelir Vergisi Kanunu’nda “ticari kazanç” ve “diğer kazanç ve iratlar” olmak üzere iki ayrı gelir türünde düzenlemeye yer verilmiştir.

Ticari Kazanç

Her türlü ticari ve sınai faaliyetten doğan kazanç ticari kazançtır. Ticari kazancı belirleyen temel unsur faaliyetin sermaye ve emekten oluşan bir organizasyona dayanması ve bu organizasyonun işlemlerindeki devamlılıktır. Gelir Vergisi Kanunu’nda(37.nci madde) gayrimenkullerin alım satımı ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu işlerden elde ettikleri kazançların ticari kazanç olarak vergilendirileceği belirtilmiştir.

Ayrıca, satın alınan veya trampa suretiyle iktisap olunan arazinin iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde parsellenerek bu müddet içinde veya daha sonraki yıllarda kısmen veya tamamen satılmasından elde edilen kazançlar da ticari kazanç sayılır.

Diğer Kazanç ve İratlar-Değer Artış Kazançları

Belirli kaynaklara bağlanması mümkün olmayan, belirli dönemlerde (periyodik olarak) meydana gelmeyen, devamlı değil arızi olan ve çoğu zaman bir teşebbüs sonucu olmaksızın, kişilerin bazı mal varlıklarında kendiliğinden meydana gelen kazanç ve iratlardır.

Bu gelir türünü diğerlerinden ayıran en önemli özellik, genel olarak devamlılık göstermeyen gelirlerin bu kapsamda değerlendirilmiş olmasıdır.

Diğer kazanç ve iratlar, “değer artışı kazançları” ve “arızi kazançlar” olmak üzere iki alt ayrıma tabi tutulmuştur.

Gayrimenkul Alım – Satım İşlerinde “Ticari Kazanç – Değer Artışı Kazancı” Ayrımını Belirleyen Unsurlar

Gayrimenkullerin elden çıkarılmalarından doğan kazancın “değer artışı kazancı” olarak mı, yoksa “ticari kazanç” olarak mı vergilendirilmesi gerektiğine ilişkin açıklamalar aşağıda belirtilmiştir.

Faaliyetteki devamlılık

Gayrimenkul alım satım işleri devamlı olarak, bir meslek halinde sürdürülüyorsa elde edilen kazanç ticari kazançtır. Burada devamlılık unsurunu belirleyen en belirleyici ölçüt, kazanç doğuran işlem sayısındaki çokluktur. Gelir İdaresi........

© Ekonomim