Bu hafta Fransa’da gayrimenkul sektörünün dünya ölçeğindeki en önemli buluşmaların­dan biri olan MIPIM düzenleniyor. Türkiye’den de sektör temsilcileri, yatırımcılar ve geliştiri­ciler bu etkinlik için Cannes’da bir araya geliyor.

Ben de bu vesileyle GYODER tarafından hazır­lanan Gösterge MIPIM özel sayısında 2025 yılı­na ilişkin konut piyasası değerlendirmemi pay­laştım. Bu haftaki köşe yazımda ise o çalışmada ele aldığım bazı temel tespitleri daha sade bir çerçevede yeniden ele almak istedim.

Aslında mesele oldukça basit. Türkiye konut piyasası son birkaç yıldır hızlı fiyat hareketleri, değişen kredi koşulları ve arz tarafındaki dalga­lanmalar arasında yeni bir denge arıyor. Son dö­nemde konut piyasasına ilişkin basında yer alan değerlendirmelerin çoğu oldukça keskin başlık­lar üzerinden yapılıyor. Bir tarafta satış adetle­rinin rekor kırdığını söyleyenler var. Diğer ta­rafta fiyatların reel olarak negatifte kaldığına dikkat çeken analizler. Oysa konut piyasası tek bir gösterge üzerinden okunabilecek kadar ba­sit bir alan değil ki. Mevzuat düzenlemeleri, fi­yatlar, krediye erişim, kira dinamikleri ve yeni üretim aynı anda değerlendirilmediğinde orta­ya çıkan tablo çoğu zaman eksik kalıyor. 2025 yılı verileri de tam olarak böyle bir karmaşık ge­çiş dönemine işaret ediyor.

Bu tabloyu anlamak için ilk bakılması gere­ken alan konut fiyatlarının nominal seyri ile reel değer arasındaki fark. Yüksek enflasyon dönemlerinde fiyatların nominal olarak yük­selmesi çoğu zaman piyasanın güçlü olduğu yö­nünde bir algı yaratıyor. Ancak enflasyon etkisi dikkate alındığında tablo farklı bir noktaya ev­riliyor. 2025 yılı sonunda konut fiyat endeksi­nin nominal olarak yaklaşık %28 civarında art­tığı görülüyor. Buna karşılık enflasyondan arın­dırılmış veriler incelendiğinde reel fiyatların hala negatif bölgede kaldığı anlaşılıyor. Reel ko­nut fiyatları yıl sonunda yaklaşık %1,5 oranında gerilemiş durumda.

Kredili satışlarda hareketlenme

2025 yılında piyasada dikkat çeken bir diğer gelişme kredili satışlardaki hareketlenme oldu. Kredi koşullarının sıkılaştığı son dönemde kre­dili satışların toplam satışlar içindeki payı hızla gerilemişti. 2020 yılında konut satışlarının yak­laşık %38’i kredi kullanılarak yapılırken bu oran 2024 yılında yüzde 11 seviyesine kadar düşmüş­tü. 2025 yılında ise kredili satışlarda yeniden bir toparlanma görüldü. Yıllık bazda yaklaşık %50’ye yakın bir artış gösterdi ve toplam satışların %15’i kredili olarak gerçekleşti. Bu gelişme konut tale­binin yeniden canlanmasında finansmana erişi­min belirleyici rolünü bir kez daha ortaya koydu.

Konut piyasasında sıkça tartışılan bir diğer başlık ise yabancı yatırımcıların etkisi. Özellik­le 2021 ve 2022 yıllarında yabancılara yapılan konut satışlarının hızlı artışı bu konuda güçlü bir algı oluşturmuştu. Ancak son yıllarda ortaya çıkan veriler bu etkinin giderek sınırlı hale gel­diğini gösteriyor. Yabancılara yapılan konut sa­tışları 2022 yılında yaklaşık 72 bin adet ile zir­veye ulaştıktan sonra belirgin bir gerileme süre­cine girdi. 2025 yılında ise bu rakam yaklaşık 23 bin adet seviyesinde gerçekleşti. Yabancı alıcı­ların toplam satışlar içindeki payının %4,5 se­viyesinden yaklaşık %1,3 seviyesine gerilediği görülüyor. Bu tablo konut piyasasındaki hareke­tin esas olarak iç talep tarafından şekillendiğini açık biçimde ortaya koyuyor.

2025 yılında kira piyasasında da dikkat çeki­ci bir değişim yaşandı. Son yıllarda kira fiyatla­rında görülen sert artışlar hem kiracılar hem de politika yapıcılar açısından ciddi bir sorun ha­line gelmişti. Özellikle 2023 yılında kira artış oranlarının bazı dönemlerde %120’nin üzerine çıktığı görülmüştü. 2025 yılı boyunca kira artış hızında belirgin bir yavaşlama başladı ve yıl so­nunda kira enflasyonu %36 civarında gerçekleş­ti. Bu oran hala oldukça yüksek olmakla birlikte kira piyasasında en azından artış hızının kırıldı­ğı bir döneme girildiğini gösteriyor.

Piyasanın geleceğini anlamak açısından üre­tim tarafındaki gelişmeler de önemli sinyaller veriyor. 2025 yılında yapı kullanım izinleri, ya­ni tamamlanan konut sayısı, önceki yıla kıyas­la büyük bir değişim göstermedi. Buna karşılık yeni verilen yapı ruhsatlarında belirgin bir artış yaşandı. Konut yapı ruhsatları yıllık bazda yak­laşık %30 oranında arttı ve 1,1 milyon seviyele­rine ulaştığı görüldü. Bu gelişme önümüzdeki dönemde piyasaya girecek yeni konut arzının artabileceğine işaret ediyor.

Türkiye’de konut piyasasının önümüzdeki dö­nemde hangi yöne gideceği büyük ölçüde kredi koşulları, yeni konut arzının devreye girme hızı ve kira piyasasında oluşacak denge ile şekillene­cek. Ancak mevcut veriler, son yıllarda yaşanan hızlı fiyat artışlarının ardından piyasanın daha sürdürülebilir bir denge arayışına girdiğini gös­teriyor. Gürültünün biraz azaldığı, verinin da­ha sakin konuşmaya başladığı bir döneme doğru ilerliyoruz, tabi jeopolitik riskler imkan verirse…

© Dünya