Marcus S. (Name geändert) ist einer von tausenden privaten Vermietern in der Hauptstadt. Seit Jahren verfolgt er mit wachsender Sorge die immer strengeren Regulierungen, die ideologischen Grabenkämpfe der Parteien und eine Mietenkrise, die aus seiner Sicht längst zum politischen Spielball geworden ist. Warum er trotzdem vermietet, was ihn antreibt: ein Gespräch über Druck, Verantwortung und ein zunehmend aufgeheiztes Klima auf dem Berliner Wohnungsmarkt.

Herr S., Sie sind privater Vermieter in Berlin. In der öffentlichen Debatte heißt es oft, Vermieter würden enorm profitieren. Wie erleben Sie das selbst?

Diese Vorstellung hat mit meiner Realität wenig zu tun. Wenn ich mir meine Steuererklärung anschaue, dann sehe ich sehr nüchtern, dass ich mit meinen Berliner Wohnungen aktuell draufzahle, mit der einen weniger, mit anderen mehr. Und zwar nicht nur auf dem Papier, sondern ganz konkret finanziell. Das Bild vom reichen Vermieter, der sich zurücklehnt und jeden Monat Geld kassiert, passt auf sehr viele private Vermieter schlicht nicht.

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Woran liegt das, können Sie das einmal Schritt für Schritt erklären?

Eine der Wohnungen, die ich 2017 gekauft habe, ist ein Altbau. Es sind rund 50 Quadratmeter, der Zustand damals war mittelmäßig. Der Kaufpreis lag bei etwa 2000 Euro pro Quadratmeter, was zu diesem Zeitpunkt ein guter Preis war. Dazu noch ohne Makler, was circa 3,5 Prozent gespart hat. Dazu kamen Grunderwerbsteuer in Berlin mit sechs Prozent, und ein bis zwei Prozent Notar- und Grundbuchkosten. Diese Kaufnebenkosten zahlt man in der Regel mit Eigenkapital, ebenso etwa 20 Prozent des Kaufpreises. In meinem Fall waren es dann circa 27.500 Euro Eigenkapital. Der Rest wurde mit einem Darlehen über circa 80.000 Euro finanziert.

Wie sieht das heute in der laufenden Rechnung aus?

Ich hatte 2025 nach den gesetzlich zulässigen Mieterhöhungen knapp 5000 Euro Mieteinnahmen im Jahr. Davon gehen aber viele Posten weg. Zinsen für das Darlehen, Verwaltungskosten, nicht umlegbare Kosten, Steuerberater, Reparaturen, Instandhaltung und die Abschreibung auf das Gebäude. Wenn man das alles sauber gegenüberstellt, lande ich bei etwa 5250 Euro Kosten. Das heißt, vor Steuer mache ich rund 250 Euro Verlust im Jahr. Da ich mich um die Verwaltung der Wohnung und die Vermietung selber kümmere, spare ich circa 400 Euro – das kommt bei anderen noch dazu, die es nicht selber machen.

Mit welchem Geld soll man instandhalten, wenn man Verlust macht?

Mit welchem Geld soll man instandhalten, wenn man Verlust macht?

Manche sagen: Abschreibungen sind ja keine echten Kosten.

Formal stimmt das, praktisch ist es trotzdem relevant. Denn Abschreibungen bilden ja ab, dass die Immobilie altert und irgendwann wieder Investitionen anfallen. Und aufgrund des niedrigen Kaufpreises ist auch die Abschreibung nicht so hoch. Vor allem darf man nicht vergessen: Zusätzlich zu den Zinsen zahle ich jedes Jahr Tilgung, die steuerlich nicht absetzbar ist. Diese circa 1800 Euro pro Jahr muss ich aus meinem Eigenkapital zuschießen. Wenn ich den steuerlichen Effekt der Abschreibung berücksichtige, sind es unterm Strich 1000 Euro, die ich aus meinem Eigenkapital statt aus laufenden Einnahmen zuschießen muss – das hat mit Rendite nichts zu tun.

Die Rechnung hält nur so lange, wie sich die Instandhaltungskosten im Rahmen halten. Sobald es an die Sanierung der großen Gewerke wie beispielsweise des Daches geht, werden häufig sogenannte Sonderumlagen fällig, die man aus dem Eigenkapital leisten muss. Das Programm der Berliner Grünen sieht beispielsweise vor, dass Vermieter zu einer nachhaltigen Instandhaltung verpflichtet werden sollen. Ich finde das grundsätzlich richtig, aber wundere mich über den Realitätsverlust: Mit welchem Geld soll man instandhalten, wenn man Verlust macht?

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Wie verändert sich die Lage durch steigende Zinsen?

Ab 2027 läuft meine Zinsbindung aus. Seit Anfang 2022 sind die Zinsen für Immobilienfinanzierung stark gestiegen, von ursprünglich etwa 1,5 Prozent auf dann voraussichtlich 3,7 bis 4 Prozent. Die Zinsen werden bei mir zum größten Posten. Ich müsste die Miete um etwa 25 Prozent anheben, um den Anstieg der Zinsen auszugleichen. Gleichzeitig gibt es einen frischen Gesetzentwurf aus dem Justizministerium, den Anstieg bei Indexmieten auf 3,5 Prozent zu deckeln. Für mich ist das ein weiteres Beispiel für die Hilflosigkeit der Politik, dass die Mieter auf Kosten der Vermieter geschont werden sollen, während bei den Vermietern die Inflation voll zuschlagen darf.

Warum halten Sie trotzdem an den Wohnungen fest?

Weil ich mehrere Immobilien habe und Verluste ausgleichen kann. Und weil Immobilien für mich eine langfristige Anlage sind und mir die Entwicklung der Immobilien Spaß macht, inklusive des persönlichen Kontakts zu fast allen Mietern. Daneben ist der einzige echte positive Effekt aktuell die Wertsteigerung – aber die nutzt mir vor allem beim Verkauf, und das will ich ja gar nicht. Bei der Verlängerung von Darlehen hilft mir die Wertsteigerung ein klein wenig, aber das spürt man bei den drastischen Zinsanstiegen kaum. Für jemanden mit nur einer Wohnung und normalem Einkommen wäre diese Situation extrem belastend und ein Verkauf wäre in vielen Fällen wohl die beste Lösung – Altersvorsorge ade.

Ist es in anderen Städten anders?

Auf jeden Fall. Die Überregulierung in Berlin ist einzigartig. Neubau ist ja kaum mehr ein Thema, und bei der Ablehnung von Optionen wie dem Tempelhofer Feld kann ich nur die Hände über dem Kopf zusammenschlagen: Bei einer Volksabstimmung, an der nur Bürger mit einem Wohnsitz in Berlin teilnehmen dürfen, ist die ideologisch getriebene Ablehnung kein Wunder. Man hätte besser alle Suchenden fragen sollen, die nach Berlin wollen, um hier zu arbeiten und die Stadt voranzubringen. Ich habe noch Wohnungen in München, dort mache ich Gewinne, die ich dann mit den Berliner Verlusten gegenrechne. Das liegt daran, dass ich die Wohnungen in München schon länger habe, die Mietpreise besser sind und auch die Gebäudesubstanz in einem viel besseren Zustand ist. Daran wird sich in Berlin auch so schnell nichts ändern.

Am schlimmsten finde ich das Thema Deutsche Wohnen und Co. enteignen

Am schlimmsten finde ich das Thema Deutsche Wohnen und Co. enteignen

Warum greift die Politik gleichzeitig immer härter regulierend in den Wohnungsmarkt ein?

Das ist der Kern des Problems. Es geht mehr um Populismus als um die Sache. Der Mietendeckel ist ja schon krachend gescheitert, aber es werden einfach immer neue Vorschriften aufgesetzt, statt eine verlässliche Basis zur Schaffung neuen Wohnraums zu gestalten. Am schlimmsten finde ich das Thema Deutsche Wohnen und Co. enteignen: Die Linke hat mit der rot-rot-grünen Regierung in den Nullerjahren einen großen Teil der Berliner Sozialwohnungen verscherbelt und will diese nun mit fadenscheinigen Argumenten zurückholen. Abgesehen davon, dass die Stadt kein Geld hat, fände ich es besser, wenn diese Schulden für Neubau aufgenommen werden. Darüber hinaus finde ich es eine Schande, dass ausgerechnet in Berlin wieder enteignet werden soll: Das hat zuerst bei den Nazis und dann während der DDR einen Scherbenhaufen hinterlassen.

Was bedeutet das für den Zustand der Wohnungen?

Viele Altbauten haben alte Leitungen, alte Elektrik, Dächer, die gemacht werden müssten. Viele Dinge werden verschleppt, und dann wird es noch schlimmer, wenn beispielsweise Schwammbefall in Holzdachstühlen entsteht. Auch energetische Sanierungen wären dringend nötig. Aber das kostet schnell fünfstellige Beträge. Wenn ich diese Kosten nicht über die Miete wieder reinholen kann, dann passiert wirtschaftlich gesehen das Naheliegende: Man macht es nicht. Das ist schlecht für Mieter, schlecht für den Wohnungsbestand und schlecht für die Umwelt.

Warum wird so häufig das Bild vom „bösen Vermieter“ gezeichnet?

Leider wird hier sehr schwarz-weiß gemalt. Zwei Drittel der Mietwohnungen in Deutschland gehören privaten Vermietern, oft Einzelpersonen mit ein oder zwei Wohnungen. Große Konzerne machen nur einen kleinen Teil des Gesamtmarktes aus, auch wenn sie in Großstädten höhere Anteile haben. Die öffentliche Debatte tut aber häufig so, als wären alle Vermieter gierige Großinvestoren. Das ist schlichtweg falsch. In dem Kontext fällt oft auch die Aussage, niemand dürfe mit Wohnraum Geld verdienen. Das ist wahlweise populistisch oder naiv, und solche Maßnahmen verschärfen die Situation nur, statt sie zu lösen.

Gibt es auch die andere Seite? 

Ja, leider gibt es auch eine Reihe schwarzer Schafe, die zu Mondpreisen vermieten, in überbelegten Wohnungen schwarz abkassieren etc. Mich ärgert das auch sehr, weil viele normale Vermieter wie ich in den Strudel reingezogen werden.

In Berlin suchen unzählige Menschen verzweifelt eine Wohnung. Wie erleben Sie die Nachfrage auf dem Markt?

Extrem. Ich habe eine Einzimmerwohnung inseriert und hatte innerhalb kürzester Zeit rund 350 Bewerbungen. Das ist völlig absurd. Ich habe die Anzeige wieder offline genommen, weil das nicht mehr handhabbar war. Niemandem ist geholfen, wenn man hier dann Massenbesichtigungen macht. Ich möchte mit potenziellen Mietern sprechen, mir Zeit nehmen, ein Gefühl bekommen.

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Wie treffen Sie die Auswahl?

Ich überfliege die Bewerbungsschreiben schnell und siebe erstmal aus: Wenn mir jemand kurz schreibt, warum es genau diese Wohnung sein soll (etwa die Nähe zum Arbeitgeber), macht das einen guten Eindruck auf mich, weil sich die Person mit der Wohnung befasst hat. Ich verstehe die Verzweiflung der Suchenden in Berlin, bin aber doch überrascht, wieviele sich beim Anschreiben keine Mühe geben. Da sind bei mir weit über die Hälfte rausgefallen. Mir geht es darum, ob jemand zuverlässig wirkt, ob ich Konfliktpotenzial sehe, ob ein normales, respektvolles Mietverhältnis möglich ist.

Was ist das größte Risiko beim Vermieten?

Mit Mietausfall hatte ich bisher keine Probleme. Das größte Risiko sind die rechtliche Unsicherheit und der politische Regulierungskurs. Mietervereine und Plattformen wie Conny, die Mieten rückwirkend überprüfen lassen, machen viel Stimmung und verunsichern viele Vermieter. Wenn man Fehler macht oder etwas anders ausgelegt wird, kann das teuer werden.

Was müsste sich ändern, damit Vermieten wieder attraktiver wird?

Rechtssicherheit, verlässliche Regeln, wenig Bürokratie und vor allem Neubau. Viel Neubau. Auch einfache Wohnungen, auch modulare Bauweise. Nicht jeder kann im sanierten Altbau wohnen. Wenn das Angebot steigt, entspannt sich der Markt wieder. Regulierung allein löst dieses Problem nicht. Ich will keine Spekulation, keine Luxusmodernisierung. Ich will Mieten, die sowohl ordentliche Wohnungen und langfristig auch eine Rendite ermöglichen. Aktuell habe ich das Gefühl, dass Berlin private wie professionelle Investoren braucht, sie aber gleichzeitig abschreckt. Und das ist eine Mischung, die auf Dauer nicht funktionieren kann.

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